주택거래 수요가 유독 오피스텔로 몰리고 있다.ⓒ연합

정부의 부동산 시장 안정화 조치로 아파트와 빌라의 가격 상승세가 꺾이고 있지만 오피스텔은 예외다. 꾸준한 가격 상승세를 보이는 오피스텔 분양·거래 시장에 이상 과열조짐이 감지된다. 틈새시장을 노린 투기 바람이 부동산 시장 안정감을 헤칠 수 있다는 우려가 나온다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 지난 3일까지 집계된 올해 전국 오피스텔 거래량은 5만5247건이었다. 지난해 전체 거래량 4만8654건보다 7000건 가량 많은 수준이며 지난 2006년 관련 통계가 집계된 이래 최대치를 경신했다. 과열현상 수준이다.

아파트 수도권 거래량과 비교하면 '과열 현상'은 확연하다. 올해 1~9월 수도권(서울·경기·인천) 아파트 매매거래량(계약일 기준)이 같은 기간 28만9025건에서 20만3022건으로 29.8%가량 줄었고 같은 기간 서울 아파트 거래량은 40.3% 급감했다. 반면 수도권 오피스텔 거래량은 총 3만4923건으로 지난해 같은 기간 2만3278건 대비 50% 증가했다.

거래량 차이는 가격 상승률도 영향이 있다. KB부동산의 월간 주택시장동향에 따르면 지난달 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억9076만원으로 전년 동기보다 9.7% 올랐다. 이는 통계가 작성된 2010년 7월 이후 가장 높은 상승률이다. 같은 기간 경기 지역 오피스텔 시세는 평균 2억7623만원으로 지난해 연말 2억3415만원 대비 4207만원(18%) 올랐다.

정부의 부동산 대출 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들의 수요가 오피스텔로 이동한 것으로 분석된다. 현재 아파트는 주택담보대출비율(LTV)이 투기과열지구 40%·조정대상지역 50%로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억원 초과 아파트는 아예 담보대출을 받지 못하고, 9억원 초과분은 LTV가 20%에 불과하다.

반면 오피스텔은 대출 담보 인정 비율이 1금융권은 70~80%, 2금융권의 경우 90%까지 가능하다. 또 규제지역 내 유주택자가 주택을 추가 취득하면 2주택 시 취득세가 8%, 3주택 시 12%로 올라가지만, 오피스텔은 주택 보유수와 무관하게 4.6%가 적용된다.

여기에 투자가치를 찾는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 오피스텔에도 적용되면서 고가 오피스텔 거래도 늘어나는 분위기다. 올해 1~11월 거래된 9억원 이상 오피스텔 중 60.5%는 강남3구(강남·서초·송파구)에 있었다.

수년째 이어지는 추세기도 하다. 실거래가 공개시스템에 따르면 서울에서 거래된 9억원 이상 오피스텔은 △2017년 135건 △2018년 170건 △2019년 219건 △2020년 368건으로 매년 증가하고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부 규제로 아파트 시장에서 원하는 가격대 물건을 찾기 어려워지면서 수요가 중대형·프리미엄 오피스텔로 옮겨간 것"이라며 "아파트 시장 과열과 규제 불균형이 계속되는 한 오피스텔 수요는 당분간 유지될 것으로 보인다"고 말했다.

오피스텔 투자에 주의해야 한다는 목소리도 나온다. 함영진 직방빅데이터 랩장은 "오피스텔 가격이 많이 올라 있는 데다 받을 수 있는 월세는 제약이 있기 때문에 여유자금이 아닌 돈으로 투자하는 투자자들이라면 향후 몇 년 안에 투자금을 회수하는 게 곤란해질 수 있다"고 말했다.

최근 시세가 급등하면서 오피스텔 투자 수익률은 통계 작성 이래 최저치까지 떨어졌다. KB국민은행 부동산리브온에 따르면 지난 10월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.32%로 떨어졌다. 경기와 인천의 오피스텔 임대수익률도 각각 4.67%, 5.52%까지 하락했다.

꾸준히 몰리는 아파트와 비교해 환금성이 떨어지는 데다 부동산 시장 하락기에는 가장 먼저 타격을 받을 수 있다는 우려도 제기된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "유동성은 많이 풀려 있는데 분양가상한제와 실거주 의무 등으로 아파트에 대한 투자가 어렵다 보니 오피스텔 분양 시장으로 자금이 흘러들어가는 양상"이라며 "아파트와 견줘 상품성과 환금성이 떨어지기 때문에 부동산 시장이 하락세로 전환되면 가장 먼저 타격받을 수 있다"고 경고했다.

오피스텔 거래량 증가가 자칫 안정화되고 있는 부동산 시장에 혼란을 일으킬 수 있다는 우려도 더해지는 중이다.

현재 매매 시장을 주도하는 것은 아파트와 비슷한 구조와 면적을 갖춘 '주거용 오피스텔(아파텔)'이라는 점이 아파트를 타깃으로 한 주택 규제와 맞물리고 있기 때문이다. 오피스텔 가격과 거래량 상승이 이어지고 있는 것은 아파트 대체재로써의 수요가 주효하다는 것도 무관하지 않다는 얘기다.

오피스텔은 주택으로 분류되지 않아 다주택자들의 투자 수요도 몰리고 있다는 것도 문제점이다. 아파트로 몰렸던 투기 수요가 실거주 의무와 청약·대출 규제를 피해 응집될 경우 오피스텔 시장은 투기 시장으로 전락할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "최근 대출 규제 등으로 아파트 투자가 어려워진 사람들이 자기자본으로 투자가 가능한 오피스텔로 눈을 돌리고 있다"고 말했다.

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