올해 1~5월 분양 3309가구 그쳐
신반포15차·둔촌주공·이문1·2구역 분양 연기
분양가 갈등에 대단지 분양 미뤄
서울과 수도권 주요 재건축·재개발 단지들이 분양 일정을 연기하면서 5월 분양이 0건에 그쳤다. 분양가를 둘러싼 갈등이 표면화되고 일부 사업장 공사 중단이 더해지면서 올해 서울 공급은 당초 계획 물량 대비 크게 낮을 것으로 예상된다.
20일 부동산R114에 따르면 지난해 12월 집계된 서울 아파트 예상 분양 물량(민간분양)은 약 4만8589가구다. 반면 올해 4월까지 분양한 물량은 11개 단지, 3309 가구에 그쳤다. 5월 분양예정이었던 신반포15차가 일정을 연기하면서 이달 서울 분양은 단 한건도 진행되지 않았다.
분양업계에 따르면 올해 서울에서 분양한 11개 단지 중 당초 예정대로 사업이 진행된 곳은 △북서울자이폴라리스(1045가구) △한화 포레나 미아(497가구) △힐스테이트세운센트럴(535가구) 등 3개 단지에 불과했다. 나머지 분양은 예정되지 않은 사업지에서 나왔다.
분양이 미뤄진 주요 원인은 분양가 상한제, 고분양가 규제 등 '분양가 규제' 영향이 크다. 재건축 단지의 일반분양가격을 건설원가 수준으로 묶은 결과 사업 지연, 조합-시공사 갈등, 조합 내부 갈등 등의 부작용을 낳았다. 또 원자재 가격 급등으로 공사비 인상 요인이 생겼지만 규제에 묶여 분양가를 현실화하지 못하고 있는 것도 분양 지연 이유가 됐다.
문제는 일부 단지에서 조합원 분양가가 일반분양가격보다 높은 가격 역전 사례가 생기고 있다는 점이다. 실제로 지난해 6월 분양한 신반포3차 재건축(래미안 원베일리)의 경우 3.3㎡당 일반 분양가(평균 5273만원)가 조합원 분양가(약 5560만원)보다 약 5% 낮았다.
분양가 상한제가 조합원들의 분담을 높이는 부작용을 낳으면서 이달 분양 예정이었던 신반포15차 재건축(래미안 원펜타스)은 분양 일정을 미뤘다. 새 정부가 연내 분양가 상한제 개정을 추진하기로 한 만큼 정책 변화를 확인한 후 분양에 나선다는 계획이다.
둔촌주공(1만2032가구) 재건축 역시 분상제 부작용으로 사업 진행에 차질이 생긴 단지다. 최근 발생한 공사중단 사태의 표면적 이유는 조합과 시공사업단 간 공사비 증액 갈등이지만 발단은 분양가 산정에 대한 이견이었다.
주택도시보증공사가 통보한 일반분양가는 3.3㎡당 2978만원으로 조합이 책정한 하한 분양가 3550만원과 차이가 크다. 이에 조합원들은 조합원당 분담금이 1억원이 넘게 늘어난다며 강하게 반대한 바 있다.
재개발 역시 분상제에 발이 묶였다. 은평구 대조 1구역은 공사비 증액 문제로 분양 일정을 잡지 못하고 있다. 이외에도 이문3구역 재개발(4321가구)와 이문1구역 재개발(3069가구) 등도 분양 일정이 불투명하다.
정비업계 관계자는 "재개발 과정에서 조합원 역차별 논란이 나오고 있고 분양가 산정 과정에서 많은 진통이 발생하며 공급을 막고 있다"며 "분양 연기 정비사업지들에서 '분양가 현실화 후 분양' 기조가 강한 만큼 공사비 증액 등 정비사업 특성을 반영한 정책을 제시해야 할 것"이라고 말했다.
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