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[EBN칼럼] 가속화 된 주택 월세시대

  • 송고 2022.07.04 02:00 | 수정 2022.09.22 20:57
  • EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영직 직방 빅데이터랩장ⓒebn

함영직 직방 빅데이터랩장ⓒebn

주택 임대차 신고 자료와 확정일자 자료를 합산한 국토교통부의 4월 전월세 거래량(신고일 기준)을 살펴보면, 월세거래가 13만295건으로 전세거래량(12만8,023건)을 넘어섰다. 4월 월세 거래량은 전년 동월 대비 19.8%, 5년 평균대비로도 35.5% 증가하였다.


주택 월세는 비단 거래량만 증가한 것이 아니다. 월세 보증금 거래액과 월세 거래액도 함께 증가하는 추세다. 2021년 전국 주택(아파트, 연립·다세대, 단독·다가구)의 월세보증금 거래총액은 41.6조원으로 2019년 25.71조원, 2020년 32.7조원을 크게 웃돌았다. 올해 6월 28일 기준 월세보증금 거래총액은 22.44조원으로 지난해 41.6조원의 53.9%에 달해 연말쯤이면 지난해 수치를 가뿐히 경신할 기세다.


월세 거래 총액도 비슷한 추세를 보이고 있다. 2019년 전국 주택의 월세거래 총액이 2,286억원을 기록한 이후 2020년 2,549억원, 2021년 3,328억원으로 계속 증가하고 있다. 올해 6월 28일 기준 월세거래 총액은 1,936억원으로 벌써 지난해의 58% 수준이다.


몇 년 사이 속도를 내고 있는 월세화의 이면엔 다양한 원인이 있다. 1~2인 가구 증가 등 가구분화 현상이 월세화에 영향을 미치고 있는 것으로 판단된다. 2019년 59.5%였던 1~2인 가구는 올해 5월 현재 64.8%로 5.3%p 늘어났다. 도심 거주 비율이 높고 가구원수가 적으며 다인세대에 비해 소득총액이 낮은 편이다. 주거지를 자주 옮기는 1~2인 가구는 비교적 월세 거주를 많이 하는 특징을 지녔다.


한편 지난해 하반기부터 본격화한 가파른 기준금리 인상은 전세대출이자 부담을 키우고 월세화에도 영향을 주고 있다.


올해 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다. 최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리가 5.34%를 나타낸 상황을 감안하면 전세대출 이자보다 월세이율이 더 낮은 경우가 발생한다. 임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세로 선택하는 임차인이 있는 것이다.


특히 매매가 대비 전세가 비율이 높은 연립·다세대 주택임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 현명하다.


월세화 이면에 다주택자의 보유세 부담을 주목할 필요가 있다.


지난 6월 16일 종합부동산세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 하향 조정하면서 고가주택 보유자 및 다주택자도 보유세 부담이 다소 경감된 것은 사실이나, 조정대상지역 내 다주택자는 여전히 1주택자에 비해 세금 부담이 무겁다.


낮은 거래량과 가격 약세로 주택시장이 위축된 흐름 속에서 무거운 과세부담을 임차인에게 일부 월세 전가하려는 움직임을 무시할 수 없을 듯싶다. 주택 임대차 2법 규제(임대료 5% 상한규제, 재계약 갱신권 보장) 속에서 임차인 동의 없이 임대유형(전세·월세) 전환이 쉽지 않은 만큼 임대차 신규계약 시 월세를 받아 수익률을 보전하려는 움직임에 적극적일 수 있다.


다만 100% 월세시대로의 이행은 한동안 쉽지 않을 전망이다.


전세 소멸의 대전제는 임대인의 보증금 반환에 있다. 몇 년간 집값이 다락같이 오르며 조바심에 전세를 끼고 주택을 구입한 갭 투자와 영끌 수요가 상당하다. 디플레이션 우려와 경기 둔화 추세 등을 고려할 때 상당량의 임대인이 당장 전세 보증금을 전부를 반환하는 일은 쉽지 않을 전망이다.


계약 갱신 종료를 앞둔 임차인이라면 전세가율의 적정성, 전세자금 대출 이자와 월세이율의 수준 등을 잘 비교해 임대차 유형을 선택할 필요가 있다. 월세를 내고 있다면 월세(총 급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 최대 12% 세액공제) 및 임차보증금 원리금 상환액 지원(전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 400만원 한도로 40% 소득공제)내용 등을 꼭 챙겨 일부라도 임대료 부담을 낮추는 전략이 필요하다.


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