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[EBN 칼럼] 부동산시장 경착륙에 대비한 플랜B를 준비할 때

  • 송고 2022.11.07 02:00 | 수정 2022.11.07 02:00
  • EBN 관리자 (rhea5sun@ebn.co.kr)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터램장ⓒebn

함영진 직방 빅데이터램장ⓒebn

인플레이션에서 유발된 금리인상과 긴축적 통화정책이 점차 경제에도 악영향을 미치고 있다. 2023년 글로벌 경기 침체 진입 가능성까지 회자되며 국내 주택시장 활력은 눈에 띄게 둔화되고 있다.


주택 거래량은 정부가 실거래 통계를 집계한 이후 역대 최저치를 나타냈다. 올해 9월 현재 월평균 총 주택 매매거래량이 4만6422건을 기록하며 2006년 이후 가장 적게 거래됐다. 이는 과거 최저 거래량을 기록했던 2012년 6만1285호보다 24% 저조한 수치다.


지난해 12.05%로 오름세였던 전국 아파트 매매가격(한국부동산원 전국 아파트가격 동향)은 올해 10월(10월 31일 기준) 현재 2.8% 하락했다. 같은 시기 세종(-9.77%), 대구(-7.16%), 대전(-5.01%), 인천(-4.93%), 경기(-4.05%) 등지는 낙폭이 더 큰 편이다.


집값 하락 우려에 따른 매수심리 위축과 추가 금리인상 예정에 따라 매수문의가 극소한 상황이 계속되면서, 추가적으로 가격하향 조정이 이뤄져도 거래성립 여부가 불투명한 상황이다.


분양시장도 별반 다르지 않다. 정부의 공식집계 상 지난 9월 전국 미분양 아파트는 4만1604세대로 전월 3만2722세대 보다 8882세대 급증했다. 서울 1순위 청약경쟁률은 지난해 163.8 대 1이었으나 올해(11/1 기준)는 26.1 대 1을 띄며 1/5로 급감했다.


같은 시기 경기도는 25.4 대 1에서 7.8 대 1로, 인천은 21.4 대 1에서 13.7 대 1로 모두 청약경쟁률이 낮아졌다. 중도금 집단대출을 전제로 한 아파트 청약수요의 경우 분양가 부담과 대출이자 부담이 동시에 가중되면서 분양시장 지표가 크게 위축된 것이다.


여기에 레고랜드 발 채권시장 자금 경색 문제로 공기업 회사채마저 미매각이 나는 등 수급 리스크가 어느 때보다 심각해지며 단기자금 냉각이 전체 회사채 시장으로 전이되고 있다. 특히 개발사업 PF위기가 중소 건설업체 재무적 부담으로 이어지며 10년만의 분 건설경기 한파가 개발사업 전반을 크게 축소시킬 전망이다.


부동산 시장 전반이 잔뜩 얼어붙어, 수요도 공급도 모두 막히는 시장 불안감이 고조되고 있는 셈이다. 부동산시장이 급변하자 규제완화에 속도 조절을 보였던 정부도 본격적인 규제 완화에 나서고 있다.


'10.27 비상경제민생회의'를 통해 부동산 규제 정상화 방안과 금융규제 완화 방안을 마련했다. 세제, 대출, 청약 규제로 주택거래 수요가 제한될 수밖에 없는 규제지역들을 11월 내 추가 해제하고 주택구입시 허들로 작용하는 실수요자의 주택담보인정비율(LTV) 확대와 거래절벽 상황 속 일시적 2주택자들의 거래제약을 완화하는 방안이 마련됐다.


집값 급등기와 달리 침체기인 상황에서는 굳이 실수요자의 여신을 옥죌 필요가 없다는 점, 필요 없는 규제는 걷어내자는 것에 초점을 맞춘 것이라 판단된다.


그러나 부동산 경착륙을 막기 위해선 좀 더 큰 폭의 규제 완화가 필요하다는 시장의 제언이 나오고 있다. 부동산 시장의 침체가 금융과 국내 경기 전반까지 미칠 수 있는 영향을 감안해서 좀 더 선제적이고 과감한 규제 완화 조치가 필요하다.


집값 하락폭이 커지면서 매매시장은 물론이고 임대차 시장에도 깡통전세 위험과 월세화로 인한 주거비 부담 증가 등의 충격이 있다. 나아가선 담보가치 하락에 따른 금융시장의 불안까지도 연결될 가능성이 열려 있다.


이미 전국 아파트 법원경매 매각지표는 빠르게 식고 있다. 평균 매각가율과 매각률이 가파르게 하락해 10월 현재 각각 79.68%, 34.7%를 기록 중이다. 지난해 5월만 해도 평균 매각가율은 105.36%, 평균 매각률은 55.13%였다.


규제완화에 속도를 높일 필요가 있다. 수도권 일대의 폭넓은 규제지역 해제와 취득 및 양도단계의 세금 중과를 정상화할 필요가 있다. 전매와 토지거래허가구역 등 과도한 거래규제도 완화해 주택경기 호황기 집값 조절수단으로 활용한 정책들의 빠른 궤도 수정이 필요한 시점이다.


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