[EBN칼럼] 거래 시가총액으로 살펴본 주택시장 흐름은?

송고 2023.02.27 02:00 | 수정 2023.02.27 02:00
EBN 관리자 (gddjrh2@naver.com)

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 빅데이터랩장.ⓒEBN

주식시장에서 '시가총액'이란 증권 거래소의 상장주에 대해 거래 종류별 기준 시기의 종가(終價)와 상장주 수를 곱해 합계한 총액을 말한다. 주식시장 전체의 거래규모 외에도 개별종목(회사)당 계산이 가능해 업황 흐름이나 회사 규모 등 가치산정에 활용된다. 즉 주가 관측의 주요 지표로 쓰이는 셈이다.

일례로 요즘 떠들썩한 대화형 인공지능(AI) 서비스 챗지피티(ChatGPT)의 대항마로 지난 8일(현지시간) 구글(Google)이 출시한 바드(Bard)가 프랑스 파리 시연회에서 '제임스 웹 우주망원경'을 설명해 달라는 질문에 오답을 얘기하면서 실망을 안기자 구글 주가(Alphabet Inc Class A)는 이틀간 10% 이상 빠졌고 시가총액은 150조원 가까이 증발했었다. 이처럼 시가총액 움직임으로도 해당 자산시장의 흐름을 읽어낼 수 있는 것이다.

주택시장도 주식처럼 거래 시가 총액의 움직임을 파악할 수 있다. 주택 시장 매매 거래는 2006년 1월부터 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 거래계약 체결일로부터 30일 이내 신고의무화가 정착됐고 주택거래 시가총액의 명확한 수치를 계산할 수 있다.

아파트, 연립·다세대, 단독·다가구 등 총 주택 매매거래의 시가 총액을 연도별로 살펴보자. 2006년 157조 2000억원을 기록한 이후 8년만인 2014년 첫 200조원(204조 8600억원)을 돌파했고 2020년에 371조 7600억원으로 300조원을 경신해 매매 시가 총액은 정점을 찍었다.

이후 2021년 283조 2200조원으로 주춤해진 매매거래 시가 총액은 지난해 124조 3900억원으로 쪼그라들며 전년대비 반토막 수준에 그쳐 침체된 거래시장을 대변했다. 올해 2월 현재 10조 6400억원으로 저조한 거래 흐름은 이어지고 있다.

같은 시기 수도권도 비슷한 움직임을 보이고 있다. 총 주택 매매거래의 시가 총액은 2020년 236조 2400억원으로 정점을 기록한 후 2021년 179조 1400억원, 2022년 67조 8100억원, 2023년 2월 현재 5조 9100억원으로 하락세다.

고금리와 경기위축 우려, 집값 고점 인식 등이 수요자의 주택 구입 심리를 냉각시켰고 주택시장으로 유입되던 거래자금이 급감하는 등 매매거래 시가총액은 몇 년 사이 크게 쪼그라들었다. 월별 주택 매매 시가 총액이 최다를 기록했던 2020년 6월 53조 1700억원과 비교하면 지난해 12월(6조 7700억원) 시가총액은 약 8분의 1 수준에 그쳤다.

반면 주택임대차 시장의 거래 시가총액은 2011년이후 꾸준히 우상향하고 있다. 매매처럼 전수(全數)자료는 아니지만 대항력을 목적으로 한 확정일자부 신고 등이 집계되며 2011년부터 주택 전·월세 거래가 잡히고 있다.

특히 2021년 6월 부동산거래신고 등에 관한 법률을 근거로 보증금 6000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 거래(특별자치시·특별자치도·광역시 및 경기도의 관할 시·군·구)의 임대차 신고가 점차 정착됐고 드러나지 않던 거래가 양성화된 덕분이다.

2011년 89조 8900억원을 기록한 총 주택 전세거래 시가총액은 2020년 200조원을 넘어선 214조 4600억원을 나타냈다. 2021년(248조 7400억원)과 2022년(247조 1100억원) 잇달아 200조원을 넘어섰다. 올 들어 2월 현재 21조 5600억원을 기록 중이다.

월세시장은 어떨까? 고금리로 인한 전세대출이자 부담이 월세이율보다 커지고 최근 전세사기 이슈가 불거지면서 월세화 진행이 빠르다. 전국 월세보증금 거래 시가총액은 2011년 11조 7600억원에서 2022년 60조 700억원으로 5배가량 시장규모가 급증했다. 2023년 2월 현재 4조 6300억원을 기록하고 있다.

같은 기간 전국 월세 거래 시가총액은 2011년 1435억원에서 2022년 5543억원으로 규모가 커졌다. 2021년 임대차 거래신고 의무화에 영향을 받은 것으로 판단된다. 실제 2020년 2929억원에서 2022년 5543억원으로 관련 수치가 급증한 바 있다. 매매시장 침체와 고금리 부담, 전세사기 이슈가 겹쳐 월세거래와 관련된 시가총액 순증이 당분간 이어질 전망이다.

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