전셋값 추락 '부메랑'…매매가 반등 힘들어

송고 2023.03.10 15:45 | 수정 2023.03.10 15:47
EBN 김창권 기자 (kimck2611@ebn.co.kr)

금리와 공급 증가 영향에 당분간 하락 추세 이어질 듯

서울의 한 부동산의 모습.ⓒ연합

최근 전세 가격이 대폭 하락하면서 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 크게 낮아졌다. 전세 매물을 찾는 임차인들은 줄어들면서 하락세가 여전하다.

문제는 전셋값을 좌우하는 아파트 매물 역시 가격 하락이 이어지면서 당분간 전세값 반등은 어려울 것으로 전망된다.

10일 KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 51.2%로 지난해 11월(53.9%) 이후 3개월 연속 하락세다. 특히 정부의 1·3 부동산 대책 이후 서울 규제지역으로 남아있는 강남구는 42.5%로 서울 25개 구 가운데 최저였고, 용산구가 43.2%로 그 뒤를 이었다. 송파구(45.3%)와 서초구(45.9%)도 전세가율이 절반에 못미쳤다.

전세가율이 계속 떨어지는 것은 최근 부동산 침체로 아파트 매매값이 하락하며 전셋값에 미치는 영향이 커지며 하락폭을 키웠기 때문으로 지난해 서울 아파트값은 2.96% 하락했는데, 전셋값은 5.45%나 떨어졌다.

이 같은 추세는 이달에도 이어지면서 한국부동산원의 주간아파트가격동향(6일 기준)에 따르면 서울 아파트 전셋값은 0.58% 하락했다.

다만 지역별 입주물량 영향 등 매출적체 장기화 우려로 여전히 하락거래가 진행중이나, 추가하락 계약이 점차 감소하고 급매물 소진 후 전세 문의가 소폭 증가하고 있다고 전망했다.

한국은행 역시 높아진 금리 수준과 주택 가격 하락 기대감 등을 고려했을 때 올해 집값이 추가 하락할 것이란 예측을 내놓고 있다. 이에 매매값 반등은 여전히 어려울 것으로 예측되고 있어 당분간 전셋값 하락세가 이어질 것으로 전망된다.

한은은 ‘통화신용정책보고서’를 통해 “주택가격 기대심리의 높은 지속성을 고려할 때 향후 하락 기대 심리가 상당 기간 이어지면서 주택가격 하방 요인으로 작용할 것”이라며 “최근 매매 및 전세가격의 동반 하락이 주택경기 둔화 및 디레버리징(부채 축소) 심화요인으로 작용할 수 있다”고 진단했다.

한은은 호황기에 누적된 갭투자 주택 물량이 이자 부담과 전세 시장이 위축으로 결국 이를 버티지 못하고 임대인들이 매도에 나설 경우 주택 가격 하방 압력을 높일 수 있다고 봤다.

전문가들 역시 최근 규제완화로 인한 급매물 소진 속도가 빨라졌음에도 거래량이 여전히 예년 수준의 절반에도 못미치고, 가격도 반등하지 못하는 것은 갭투자 수요가 실종된 때문이라고 진단하고 있다.

특히 올해 서울에 대규모 신축단지들이 들어서면서 전세 매물이 늘어났는데, 임대인의 경우 잔금 마련을 위해 임차인 구해야 하지만, 수요가 이를 뒷받침해주지 못하고 있다. 때문에 세입자를 못 구하는 상황이 지속되면 전셋값이 더 하락할 것이란 전망에 힘을 실어주고 있다.

여기에 지난달 한은이 기준금리를 동결하며 전셋값 하락이 바닥을 다질 것이란 예측도 나왔지만, 최근 미국이 빅스텝(0.5%) 금리 인상을 예고하면서 이마저도 쉽지 않을 전망이다.

송승현 도시와경제 대표는 “주택 가격은 금융과 공급적인 영향 등 다양한 요소가 미치는데, 전셋값 역시 공급증가와 금리 인상 요인이 겹치면서 당분간 하락세가 이어질 것으로 보인다”고 전제했다.

이어 “매매값과 전셋값은 상호작용을 하는 만큼 어느 하나가 떨어지면 동반 하락이 이어지는 만큼 거래증가로 시장 회복이 돼야 하락세가 잡힐 것"이라고 예측했다.

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