[혼란의 전세시장④] 대출길 열렸지만…갈길 먼 전세사기 특별법

송고 2023.05.30 10:39 | 수정 2023.05.30 10:40
EBN 임서아 기자 (limsa@ebn.co.kr)

1일 LTV·DSR 등 대출 규제 완화

SGI 보증서 대환 대출 이용 가능

피해자들 "법 보완 필요" 요구

최근 부동산 경기 악화와 고금리 등으로 전세시장이 침체되고 있는 가운데 전세사기 여파까지 정통으로 맞으면서 역전세 우려가 현실화되고 있다. 특히 최악의 역전세는 아직 시작도 안 했다는 암울한 전망까지 나온다. EBN은 혼란스러운 전세시장의 현황과 문제점, 해결책을 집중조명해 본다. <편집자 주>

전세 사기 피해자들 기자회견 장면.ⓒ연합뉴스

전세사기 피해자들을 지원하기 위한 특별법이 시행된다. 특별법에는 피해 보증금 보전과 관련해 최우선 변제금 만큼 최장 10년간 무이자 대출해주는 내용이 담겼지만 피해자들은 오히려 빚을 더하는 '반쪽짜리' 특별법이라고 비난하고 있다.

입주 전에 사기를 당한 피해자의 경우 특별법 지원 대상에서 제외돼 사각지대에 놓인 피해자들을 실질적으로 구제하기 위해서는 보완 입법이 필요하다는 목소리도 나온다.

전세사기 특별법 6월 1일 시행

다음 달 1일부터 전세사기 피해자를 위해 4억원 한도 내에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제가 1년간 한시적으로 완화된다.

경매 낙찰 시 필요한 자금인 경락자금과 관련해 LTV는 낙찰가의 100%까지 허용한다. 신규 주택 구입 등을 위해 일반 대출을 받을 경우 LTV는 비규제 지역 기준 70%에서 80%로 확대된다.

전세사기 피해자는 DSR 적용 대상에서 제외된다. DSR은 차주가 매년 갚아야 하는 원리금이 본인의 연간 소득 대비 일정 비율을 넘지 말아야 하는 규정으로 현재 대출액이 1억원 이상일 경우 차주당 40%까지 대출이 가능하다.

국토교통부도 '서울보증(SGI) 보증서 전세대출'을 이용 중인 전세사기 피해자에게 31일부터 주택도시기금의 저리 대환대출을 이용할 수 있도록 한다. 대환대출은 전세사기 피해자가 기존 전셋집에 계속 거주하는 경우 낮은 금리(1.2~2.1%)의 기금 대출로 갈아탈 수 있도록 지원하는 상품이다.

서구 다가구주택 일대.ⓒ연합뉴스

피해자들 '반쪽짜리 특별법' 비난

전세사기 특별법 시행을 앞두고 있지만 피해자들은 법 보완이 필요하다고 외치고 있다. 특별법 무이자 대출의 경우 피해자들은 갚아야 할 전세금이 있는 상황에서 대출로 또 빚을 지게 되는 만큼 실질적인 피해 회복을 기대하기 어렵기 때문이다.

또 입주 전에 사기를 당한 피해자는 특별법 지원 대상에서 제외되는 등 전세사기 특별법이 사각지대가 너무 많다. 현재 입주 전 사기를 당한 피해자는 집에서 살아보지도 못한채 대출 이자를 계속 갚아나가고 있다.

전세사기 특별법은 △보증금 5억원 이하 △다수의 임차인에게 피해 발생 △임대인에 대한 수사 개시 등 유형에만 전세사기 피해자로 인정하고 있다. 전세사기 피해자로 인정받지 못하면 30일 내에 이의신청을 해야 한다.

피해자들은 "입주 전 사기·보증금 5억원 이상·수사 개시 여부가 불분명한 경우 등 많은 피해자가 특별법의 사각지대에 방치됐다"며 "조속한 추가 행정조치와 특별법 개정이 이뤄져야 한다"고 요구하고 있다.

"특별법 시행 후 문제 보완 수정해야"

정부가 전세사기 피해자에게 보증금을 전액 선보상할 경우 다른 사기 피해자들과의 형평성이 맞지 않는 데다 선순위 채권자의 재산권 침해도 문제가 될 수 있어 피해자 지원에는 한계가 있을 수밖에 없다.

업계에선 전세 사기 피해 유형은 굉장히 다양하기 때문에 실태조사를 통해 특별법을 보완해야 한다는 목소리가 나온다. 보증금을 전부 보상할 수는 없지만 사각지대에 놓인 피해자들 역시 지원을 받아야 한다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사기 피해자들은 피해금액을 되돌려 받는 것이 최선의 결과지만 전세가 민간계약·사인간의 계약이다 보니 정부가 피해금을 물어주는 방법 등은 쉽지 않다"라고 말했다.

이어 "정부 대책이 재발 방지에 집중되더라도 민간 시장에서의 사기 사건를 완벽하게 차단하기를 어렵다"라며 "국토부에서 제시했던 전세사기 재발방지 방안부터 시행하고 실행 과정에서 제기되는 추가 문제를 보완 수정해야 한다"고 덧붙였다.

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