DSR 규제 완화 예고?…"역전세난 해소 어려워"

송고 2023.06.09 14:05 | 수정 2023.06.09 15:58
EBN 이병우 기자 (news7251@ebn.co.kr)

전세금 반환 목적 DSR 완화 검토

이달 입주물량 폭탄·고금리 지속

"규제 소폭 완화로 해결 힘들어"

금리 인상에 주택가격 하락. ⓒ연합뉴스

최근 역전세난에 대한 우려가 커지면서 정부가 최악의 사태를 막기 위해 부채원리금상환비율(DSR) 규제완화 카드를 꺼내들었다. 대출 규제 완화를 통해 역전세난 사태를 조금이라도 막겠다는 의도다.

전문가들은 대출 규제 완화가 긍정적인 방향이라고 환영하고 있지만 결국 역전세난을 모두 해소하기는 어려울 것으로 분석하고 있다. 이달 입주물량이 대거 예정돼 있는 데다 고금리 현상도 지속되고 있어서다.

9일 업계에 따르면 정부는 DSR 규제를 소폭 완화하는 방안을 검토하고 있다. 시행일은 늦어도 7월 중으로 예상되고 있고 이번 규제완화는 일정 기간에 한해 진행될 것으로 보인다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정 장관은 지난 8일 관훈토론회에서 "전세금 반환과 관련해 DSR 대출 규제를 조금 완화하려 한다"며 "이 목적에 한해서만 규제를 검토하고 있고 늦어도 7월 중에는 시행하려 한다"고 밝혔다.

이번 역전세난은 주택 가격이 급락(한국부동산원기준·2022년 7월부터)하면서 2023년 전세 시세가 계약 당시(2021년)보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못해 발생했다.

업계에선 DSR 규제완화로 전세시장을 조금은 안정시킬 수 있겠지만 역전세난을 근본적으로 해결하기는 어렵다고 보고 있다. 이달만 보더라도 입주물량이 대거 예정돼 있는 데다 고금리 현상도 지속되고 있어 한정된 목적의 규제완화로는 해결이 역부족이기 때문이다.

실제 부동산R114 자료를 보면 6월 예정된 입주물량은 2021년 11월(4만7404가구) 이후 최대인 4만2870가구(수도권·2만4872가구, 지방·1만7998가구)로 전월 입주물량(2만6533가구) 대비 두배 수준에 달한다.

부동산 사진. ⓒ연합뉴스

기준 금리(한국은행·6월8일 기준)도 부동산 시장이 활력을 띠던 시기(2020년 3월~2022년 7월까지) 대비 1.25%~2.75% 높아진 3.5%를 4개월(2023년 1월~5월)연속 유지하고 있다.

황한솔 경제만랩 연구원은 "2020년 7월부터 시행됐던 임대차3법으로 임대인들의 심리가 점차 변화했고 4년간 받을 전세가를 산출해 임대에 나서다 보니 전세가가 예상 대비 급등하게 됐다"며 "전세가가 최고점을 찍던 때(2022년 7월)와 가격·거래량·금리 등을 비교하면 현 상황이 긍정적이지만은 않다"고 진단했다.

이어 "정부가 검토 중인 DSR 규제완화에 대한 신호는 긍정적으로 보고 있다"면서도 "규제완화 수준이 어느 선까지 일지 모르겠으나 소폭 완화로 역전세난을 모두 해결하기란 어려울 듯하다"고 덧붙였다.

이렇다 보니 하반기에 더 큰 전세난이 몰려올 가능성도 있다. 한국은행이 발간한 '금융·경제 이슈분석(6월): 깡통전세·역전세 현황 및 시사점' 보고서를 보면 남아 있는 전세 계약 중 역전세 위험 가구 비중은 지난 4월 기준 52.4%(102만6000가구)로 작년 1월(25.9%·51만7000가구) 대비 26.5%가 증가했다.

가격은 같은 기간 기준 전세 시세가 평균 7000만원가량 하락해 새 세입자가 나타나도 기존 임차인에게 돌려줄 보증금이 적지 않은 상황이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "당장 역전세난의 불을 끄는 것은 필요해 보이나 심각한 가계부채 문제가 악화되지 않게 제한적으로 해야 할 듯하다"며 "전세가격 고점이 2022년 1월인데 (계약만료 시기가) 올 4분기부터 내년 3분기 사이에 광범위하게 있다 보니 당분간 역전세난은 불가피할 것으로 보인다"고 예견했다.

그러면서 "비아파트 시장일수록 수요와 공급의 불일치가 당분간 나타날 수 있어 다세대·다가구주택 등은 아파트보다 전세시장의 회복 속도가 상대적으로 늦어질 것"이라며 해결책으로는 "금리가 현 대비 낮아지고 부동산 시장의 숨통이 틔기 시작하면 전세시장도 따라 완화될 것"이라고 했다.

김승준 하나증권 연구원은 "정부는 전세금을 반환하는 목적에 대해서 DSR 규제를 완화하는 정책을 7월 중에 시행할 수 있도록 준비 중"이라며 "다만 고금리에서의 담보대출은 가계에 부담이 될 수 있기 때문에 매각을 위한 매물이 증가할 것으로 전망되는데 이에 따라 하반기 주택 가격 하방 압력이 존재할 수 있다"라고 예상했다.

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