부동산전문가 "규제일변도 정책, 집값 못잡아"

송고 2020.02.20 16:42 | 수정 2020.02.21 08:50
임서아 기자 (limsa@ebn.co.kr)

수원 3곳·안양 만안·의왕 등 5곳 조정대상지역 지정

다른 비규제지역 풍선효과 '우려', 장기화 효과도 미비

서울 강서구 아파트촌 전경, 본문과 무관함.ⓒEBN

정부가 12·16대책의 풍선효과로 집값이 급등한 수원과 안양 등 일부 지역만을 규제지역으로 지정했다. 이른바 수·용·성(수원·용인·성남)으로 불리던 지역 가운데 수원만 규제에 묶이게 된 셈이다.

정부는 신종 코로나 바이러스(코로나19) 사태로 시민들의 불안감이 커지고 있는데 집값 잡기에만 사활을 걸면 총선에 악영향을 미칠 수 있다고 판단해 규제지역을 최소화한 것으로 보인다.

전문가들은 용인과 성남도 집값이 크게 상승하고 있는데 규제 지역으로 제외된 만큼 다른 지역의 집값은 계속 오를 것으로 전망했다. 특히 정부가 집값이 오르는 지역에만 대응하는 것은 장기적으로 효과가 떨어진다고 분석했다.

21일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 12·16 대책 이후 풍선효과가 생긴 경기도 내 비규제 지역인 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 신규 조정대상지역으로 포함했다.

국토부는 이들 지역은 비규제 지역으로서 12·16 대책 이후 이달 둘째 주까지 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록해 시장의 불안감이 커졌다고 판단했다.

조정대상지역은 기존 서울 전역 25개 구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종 등 39곳에 이들 5곳이 추가되면서 44곳으로 늘어났다.

이로써 수도권 전체 시·군·구 가운데 3분의 2가 부동산 관련 규제를 받게됐다. 정부는 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮추고 9억원 초과분에 대해선 30%로 더 낮춘다.

이번 규제로 수원과 안양 집값 상승은 멈출 것으로 보인다. 이들 지역의 경우 캡투자들이 많이 유입돼 집값이 올라갔던 영향이 큰데 이번 대출과 세제 등의 규제로 인해 투자자 유입이 어려워지기 때문이다.

하지만 업계 예상과는 달리 용인과 성남 등이 추가 규제 대상에서 제외됐다. 용인과 성남은 수원과 함께 집값이 크게 상승한 지역이다. 이에 또 다시 풍선효과로 인해 이 지역은 물론 비규제지역의 집값이 뛸 것이란 우려가 나오고 있다.

권일 부동산인포 팀장은 "예상했던 지역 일부가 선정됐지만 빠진 곳도 있는데 이번에 지정된 지역은 상승률은 일시적으로 둔화될 것"이라며 "규제 지역이 늘어나면 날수록 그걸 피해서 수요자들이 움직여왔고 이제는 비규제지역으로 수요가 유입될 가능성이 높다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 팀장도 "이번 추가 규제로 거래가 위축될 수는 있겠지만 가격을 낮추는 계기가 되지는 않을 것"이라며 "가격이 오를 것으로 예상되는 지역을 선제적으로 묶는 것이 중요한데 그런 방식은 아니다"라고 설명했다.

이어 "이미 가격이 오른 뒤에 나온 대책이라 큰 영향은 없을 것"이라며 "평택·인천·부평·부천·청라·송도·고양 일부 지역·남양주 비규제지역 등 서울 인접한 지역들로 수요가 몰릴 것"이라고 덧붙였다.

특히 전문가들은 집값이 오를 때만 즉각 대응하는 수준의 정책은 단기적인 안정화에는 도움이 될 수 있지만 장기적으로는 효과는 미비하다고 진단하고 있다.

장기적인 집값 안정화를 위해서는 수요 억제책만이 아니라 수요가 있는 곳에 공급을 원활히 하는 공급대책이 동반돼야 한다는 것이다.

김은진 부동산 114 리서치팀 팀장은 "12·16 대책 발표된 지 2개월 만에 추가 대책이 발표된 것은 수요억제 위주의 규제책 한계를 역설적으로 보여주고 있는 것"이라며 "잦은 규제책이 시장의 내성을 키우는 부작용을 나타날 수 있어 매물 출시를 유도할 수 있는 보완책이 같이 고려돼야 할 것"이라고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 중 교통망 확충이나 각종 개발 호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높다"며 "장기적인 임대주택 재고 확대와 보유세 강화에 발맞춘 거래세 정상화 등 일부 도시의 매물 잠김 현상을 해소할 방안이 강구돼야 할 것"이라고 했다.

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