가계부채 증가에 따른 자산가격 조정이 집값을 끌어내릴 수 있다는 전망이 나왔다.ⓒ게티이미지뱅크

집값 하락 경고등이 또 켜졌다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 급증한 가계부채가 더 늘어날 경우 디레버리징(deleveraging·부채 축소) 과정에서 자산가격 조정이 일어나고 결국 집값 하락으로 이어진다는 분석에서다.

이대로라면 차주들은 대출금만 갚다가 집값 하락 피해까지 볼 수 있다는 우려도 나온다. 주택금융이 늘어나면서 차주들의 상환 부담은 커질 대로 커진 상황이지만 주택가격은 조정(하락)으로 수렴되고 있기 때문이다.

지난 23일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 늘어난 주택금융 익스포저(위험노출액)가 집값에 하방 압력을 넣고 있다.

주택금융 익스포저는 올해 9월말 기준 1667조1000억원으로 집계됐다. 명목 GDP 대비 82.5% 수준이다. 이중 가계여신이 1048조4000억원으로 전체의 62.9%를 차지했다. 주택금융 익스포저는 금융기관·보증기관의 가계·부동산 관련 기업에 대한 여신과 부동산 관련 금융투자상품의 합계를 말한다.

주택금융 익스포저는 코로나19 이후 증가세가 꾸준히 확대되는 모습이다. 올해 1월부터 9월까지 증가규모는 122조1000억원으로 지난 2019년 같은 기간(43조3000억원) 대비 2.8배 수준으로 증가했다. 명목 GDP 대비 비율도 2019년 3분기 70% 수준에서 올해 3분기 82.5%로 크게 확대됐다.

한은은 "주택매매거래량이 감소하는 모습을 보이지만 여전히 주택매매가격이 높은 오름세를 보이고 상업용부동산의 자본수익률이 높은 수준을 지속하고 있다. 부동산시장의 가격 상승세로 부동산금융 익스포저가 꾸준히 증가해 왔다"고 설명했다.

위험노출액이 늘어난 상황에 금융취약성지수(FV) 중 부동산 부문이 역대 최고를 기록했다. 부동산 부문지수는 100로, 통계 작성이 시작된 1996년 이후 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 해당 지수는 최고치를 100, 최저치를 0으로 설정해 실물경제 대비 자산가격이 얼마나 높아졌는지를 보여준다.

부동산부문 지수는 소득 대비 주택가격 비율, 주택가격 상승률, 중대형 상가임대료 상승률을 고려해 산출한 것이다. 주택을 비롯한 상가 등 모든 부동산이 고점을 찍었다는 것이다. 한은에 따르면 지난해 1분기 82.1에 불과했던 지수는 지난해 3분기 90을 기록한 후 올해 1·2·3분기 모두 오름세를 이어가고 있다.

주택시장 불확실성은 연구기관도 우려하고 있다. 국토연구원은 이날 '주택가격 변동 영향요인과 기여도 분석' 자료를 통해 "2019년 하반기 이후 2021년 상반기까지 주택거래량이 증가하고 주택가격이 상승하는 등 주택시장이 과열되고 있다"며 "주택가격 상승에 따라 버블위험도 상승하는 추이를 보인다"고 우려했다.

주택금융 위험도가 높아지고 있다.ⓒ한국은행

문제는 부동산 금융 위험이 커지는 상황에 가계부채가 지속적으로 증가할 경우 주택 가격에 직접적으로 영향이 미칠 가능성이 있다는 점이다.

한은은 "가계부채가 과도할 경우 자산가격 하락, 소득 감소, 금융기관의 급격한 신용공급 축소 등 대내외 부정적 충격에 취약해질 가능성이 있다"며 "자산가격이 채권최고액(담보설정액) 이하로 하락하게 되면 디레버리징 압력이 증가하면서 채무상환을 위해 가계는 자산을 헐값 매각하게 된다"고 말했다.

부채 부담을 줄이기 위한 자산 축소가 집값에 영향을 줄 수도 있다. 한은은 "우리나라 가계는 주택 등 실물자산의 보유 비중이 높은 데다, 과도한 차입 등으로 고위험가구의 비중 역시 늘어나고 있는 상황이이라 가계부채 증가에 따른 실질소득 감소는 주택가격 조정으로 이어질 가능성이 높다"며 "주택가격 조정시 갭투자자, 다주택자 등이 해당 주택들의 매각에 나설 경우 주택가격 조정폭이 더욱 확대할 수 있다"고 말했다.

한은의 집값 하락 경고는 이번이 처음이 아니다. 지난 6월 금융안정보고서에서도 하락 가능성을 전망했다. 당시 한은은 "지난해 중 코로나 확산에 따른 실물경기 부진에도 불구하고 유동성이 부동산시장으로 유입되면서 주택매매가격 상승폭이 확대되는 등 금융 불균형이 심화됐다"며 "높아진 소득대비 주택가격 차이와 확대된 신용규모 등 금융불균형이 향후 주택가격의 하방리스크를 확대하는 요인으로 작용할 수 있다"고 경고했다.

이런 가운데 가계부채는 높은 증가세를 지속하고 있다. 올해 3분기 말 1844조9000억원으로 전년 동기 대비 9.7% 늘어났다. 이 중 가계대출은 1744조7000억원으로 전체의 94.6%를 차지했다. 주택담보대출은 969조원으로 전년 동기 대비 8.8% 증가했다. 주택가격의 높은 상승세가 지속되면서 주택매매자금과 전세보증금 마련을 위한 대출규모가 확대됐다는 게 한은의 설명이다.

부동산 금융 위험도가 높아지면서 당국과 관계기관은 시장 안정화를 위한 정책적 노력이 필요하다는데 입을 모으고 있다.

한은은 "정책당국과 금융부문에서는 앞으로 경제주체의 위험·수익추구 성향 완화와 함께 민간부채 증가세 억제를 위한 정책 대응 노력을 지속할 필요가 있다"며 "다만 이 과정에서 금융완화조치의 정상화 등으로 취약부문의 신용위험이 커질 수 있는 만큼 이들 계층에 대한 위험 관리를 강화하는 노력도 병행할 필요가 있다"고 말했다.

국토연구원은 "금리 변화 요인이 주택가격에 미치는 영향이 크다는 결과를 반영해 통화정책의 목표가 되는 물가상승률과 같이 중기(1~3년)적으로 주택가격이 관리될 수 있도록 소비자물가지수에 주택매매가격 정보를 포함하는 것을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지