아파트 매매가 '보합 전환' 임박

송고 2022.01.03 10:41 | 수정 2022.10.19 13:59
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

아파트값 서울 0.03%·경기인천 0.01% 상승 불과

신도시 20년 5월 이후 첫 보합 전환

'물량 감소→거래량 축소→가격 하락' 순환 구조 현실화

거래량 감소로 상승세 둔화 중인 아파트 가격이 보합으로 전환될 분위기다.ⓒ연합

아파트 가격이 '보합 전환' 분위기다. 가계부채 관리 강화 이후 금융권의 대출 한도가 축소되면서 매수 수요가 움직이지 않고 있는 데 따른 전망이다. 당장 3일 부터 적용되는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계는 주택 매수자들의 수요를 더 크게 압박할 것으로 보인다. 상황이 지속되면서 아파트값은 가격 하락으로 이어질 가능성이 높다.

3일 부동산업계와 금융권에 따르면 이날부터 주택 대출에 대한 차주별 DSR 규제가 강화된다. 금융위원회가 지난해 10월 발표한 '가계부채 관리 강화 방안'에 따른 것이다. 2단계는 총 대출이 2억원을 초과하면 대출자가 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자가 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘지 못하게 하는 규제다.

대출자 연봉이 4000만원일 경우 이날부터 1금융권에서는 연간 원리금 합계 1600만원, 2금융권에서는 2000만원까지 대출액이 제한되는 것이다.

대출 규제가 더 빡빡해지면서 부동산 거래량은 더욱 줄어들 것으로 보인다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.03%, 경기·인천은 0.01% 상승에 그쳤다. 서울 재건축 대상 아파트는 사업추진 기대감에 0.11% 상승했지만 일반 아파트는 0.01% 올랐다. 신도시는 지난 2020년 5월8일(0.00%) 이후 약 1년6개월 만에 보합을 기록했다.

서울은 정비사업 이슈가 있는 지역과 단지들 외에는 전반적으로 움직임이 적었다. 최근 2년 사이 급등했던 노원(-0.01%)은 지난 2019년 6월21일(-0.01%) 이후 123주만에 약세 하락 전환했다. 신도시는 동탄(-0.02%), 평촌(-0.01%)도 하락했다. 동탄은 반송동 시범한빛금호어울림과 영천동 동탄역센트럴상록이 1000만원 떨어졌다.

경기·인천은 지난해 가장 많이 상승한 인천이 보합으로 전환된 가운데 대부분 지역에서 가격 움직임이 제한됐다. 지역별로 △파주(0.02%) △구리(0.01%) △남양주(0.01%) △부천(0.01%) △의왕(0.01%) △오산(0.01%) △화성(0.01%)이 0.01~0.02% 상승에 그쳤다. 하남은 지난해 6월25일(-0.03%) 이후 반년 만에 0.03% 하락했다.

전세 시장도 마찬가지다. 서울 전세가는 0.01% 상승했고 경기·인천은 0.02% 오르는데 그쳤다. 신도시는 0.00%로 변동이 없었다. 여기에는 계절적 비수기에 주거 이동 움직임이 크게 줄어든 영향도 있었다.

지난달 말 기준 서울 매매·전세 주간 가격 변동률 그래프.ⓒ부동산R114

이미 위축된 거래 시장은 대출 문턱이 높아지면서 더 쪼그라들 전망이다. DSR 규제는 대출 만기를 줄이면서 추가적인 한도 축소를 야기시키기 때문이다. DSR 계산시 대출 만기도 종전 '최대 만기'가 아닌 '평균 만기'를 적용해 기간이 짧아진다. 이전에는 신용대출의 경우 DSR 산정시 7년 만기였으나 5년으로 줄어드는 것이다. 10년이었던 비(非) 주담대 만기도 8년으로 단축된다. 대출 만기가 단축되면 다른 조건들이 같더라도 대출 가능 금액이 줄어든다.

주택담보대출의 분할상환 목표치 상승도 대출자들의 부담을 높여 거래 수요를 누를 것으로 보인다. 이달부터 시중은행을 중심으로 전세대출과 주담대에 대한 분할상환은 지난해 73.8%에서 80% 상향됐다.

분할상환은 매달 대출이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말한다. 금융권의 대출 총량을 줄이는 방법이지만 매달 지불해야하는 상환금액이 높아져 대출자들에게는 부담으로 작용한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "주택금융 시장 규제로 수요층 운신의 폭이 더 좁아질 전망"이라며 "여기에 대통령 선거를 3개월여 앞두고 후보자들이 세금과 대출에 대한 규제 완화 공약을 쏟아내고 있어 높아진 불확실성에 관망세가 짙어지면서 거래 절벽 현상은 상당 기간 이어질 전망"이라고 내다봤다.

그러면서 윤 연구원은 주택 거래 시장에 관망세가 퍼지면서 거래량이 감소하는 분위기인 만큼 당분간 입주 물량과 임대차 시장의 움직임에 따라 매매 시장의 거취도 동조화될 것이라고 예상했다.

그러나 입주물량 감소 올해 더 커질 전망이다. 지난해 4분기 수도권 아파트 입주물량은 4만6989가구(서울 6971·경기 3만7333·인천 2685)였지만 올해 1분기는 3만4546가구(서울 1만1136·경기1만4294·인천9116)로 1만2443가구 감소한다. 입주물량 감소로 매매 시장과 전월세 시장은 더 위축될 것으로 판단된다.

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