정책 기대·공사비 급증에 분양 시점 저울질

송고 2022.03.21 13:25 | 수정 2022.10.18 16:42
EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

차기 정부 '분양가 규제 합리화' 공약

원자재 공급만 붕괴·건자재 가격 상승

분양가 현실화 후 분양 기조

서울 아파트 전경, 본문과 무관.ⓒ연합뉴스

서울 아파트 분양가격과 매매시세 편차는 지난해 3.3㎡당 1500만원으로 벌어졌다. '분양가 상한제' 부작용이란 의견이 적지 않다. 차기 정권은 분양가 규제 합리화, 규제 탄력 적용 등의 주거 정책을 예고했고 이에 일부 단지들이 분양 시점을 저울질하고 있다.

21일 부동산업계에 따르면 올해 분양 예정이었던 재건축, 재개발 단지들의 분양 일정이 지연되고 있다. 서울에서는 올림픽파크포레온(둔촌주공1단지)를 비롯해 센트레빌 파크프레스티지, 가락현대5차, 개봉 해피트리 앤 루브루 등 4개 단지가 일정을 변경했다.

경기도에서도 안양역 푸르지오더샵, 덕소 강변 신일해피트리, 괴안3D 주택재개발, 의왕자이SK뷰, 광명5구역, 힐스테이트금오 더 퍼스트 등이 분양을 미뤘다. 인천은 인천시청역 한신더휴, 작전동재개발 등이 묶였다.

이는 차기 정부 기조에 대한 기대김이 반영된 것이다. 윤석열 대통령 당선인은 분양가 산정시 고려되는 토지비용, 건축비, 가산비 등의 현실화를 주장한 바 있다. 이주비, 명도 소송비 등 정비사업 특성을 반영하겠다는 생각도 밝혔다. 이에 재건축·재개발 단지에서 '분양가 현실화 후 분양' 기조가 강해지고 있는 것이다.

분양가 인상 요구는 재정비 사업의 특성에서 나온다. 재개발 과정에서 조합원들은 분양가에 추가 분담금을 내고 새 아파트를 받는다. 조합원은 토지를 보유했기 떄문에 일반분양 입주자 대비 저렴한 가격에 새 아파트를 받을 수 있었다.

분양가 상한제가 적용되면서 분양가 관련 조합원-시공사-정부간 갈등이 끊이지 않고 있다. 조합원 분양가는 시세를 반영한 반면 일반분양 분양가는 주택보증공사 시세 적용해서다. 이에 조합원 분양 가격이 일반분양가격보다 높아졌다.

둔촌주공재개발(올림픽파크포레온), 광명2R구역(광명5구역) 등 대부분의 지역에서 토지 보상 및 분양가 현실화에 대한 요구가 거센 이유다.

부동산업계 관계자는 "통상적으로 조합원들은 일반분양자 대비 10~20% 낮은 가격에 새 아파트를 분양받았다"며 "조합원들의 경우 아파트 분양가에 분담금, 이주비 이자 등을 추가적으로 부담해야 하기 때문"이라고 말했다. 이어 "분양가 상한제로 분양가 역전이 생기면서 조합원들의 불만이 커진 상태"라고 말했다.

원자재 인상도 분양 지연의 한 요인이 지적된다. 철근, 시멘트 등 가격이 급등하고 인건비 또한 인상되면서 공사비 부담이 커진 것이다.

건설업계에 따르면 지난2월 철근콘크리트협회는 100대 건설사에 건설자재 및 인건비 계약단가 20% 조정을 요청한 바 있다. 올해 건설자재 가격도 지난해 상반기(3~8월 계약분) 대비 40~50% 치솟았다.

국제 유가 상승으로 철강, 철스크랩, 유연탄 등 원자재 운송비가 상승했고 러시아, 우크라이나의 정치적 불안정이 더해지면서 원자재 가격이 크게 올랐다. 알루미늄, 니켈 등 주요 마감재 가격 상승 또한 부담이다.

이에 현대제철은 올해에만 2차례 철근 가격 인상을 단행했다. 현대제철 가격은 건설업계 기준 가격이 되는데 3월 초 기준 철근 가격은 1톤당 99만1000원으로 지난해 1월 판매가격 70만원 대비 30만원 가까이 높다.

시멘트업계 역시 1톤당 7만8800원에 판매하던 시멘트 가격을 18% 인상(9만3000원)했다. 이를 운송 및 판매하는 레미콘협의체는 건설사에 25% 인상 방침을 전달했다.

원자재 비용 증가 공사비 전반에 영향을 미칠 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

중견건설사 관계자는 "일부 공사에서는 건자재 비용이 전체 공사비에서 차지하는 비중이 40~60%에 이른다"며 "건설사 부담이 커진 만큼 조합과의 협의 하에 분양가를 재조정하는 지역이 많아질 수 있다"고 말했다.

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