주은영 베스트핀(담비) 대표

전세보증금을 돌려받지 못한 사태와 피해가 지속되면서, 여러 가지 사회적인 해결방안이 등장하지만, 우선적으로 나의 보증금을 내가 지킬 수 있는 방법에 대해서도 미리미리 챙겨야 한다.

전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들의 수가 계속해서 늘어만 가고 있다. 지난 6월 주택도시보증공사(HUG)에서 발생한 전세보증금 반환보증 보증사고 액수는 4436억원으로 역대 최대치를 기록했다.

지난 상반기에 발생한 보증사고 금액은 1조8526억원으로 반년 만에 지난해 연간 보증사고 금액(1조1726억원)를 훌쩍 뛰어넘었다.

보증금 미반환 사고가 급증하다 보니 최근엔 ‘보증금 떼일까 봐 무서워서 전세 계약을 못하겠다’고 하는 이들도 쉽게 찾아볼 수 있다. 특히 전세 사기의 집중적인 타깃이 됐던 단독‧다가구 주택에선 전세의 비중이 3분의 1에도 못 미치는 27.6%(2023년 상반기 서울 기준)까지 줄어들었다.

지난 반세기 동안 무주택자들의 주거 사다리 역할을 해왔던 전세 제도가 부러질 위기에 처했다는 말이 나오는 것도 무리는 아니다.

최근 1, 2년 사이에 보증금 미반환 사고가 급증한 데는 여러 가지 이유가 복합적으로 작용했다. 빌라왕 등 사기꾼들의 조직적인 사기 범죄, 부동산 시장 활황기에 급증했던 갭 투자, 관련 법률의 허점 등이 한데 섞여 오늘날과 같은 상황을 만들어 냈다.

한 달에 수천억 원의 보증금이 미반환되는 초유의 사태가 이어지자 정부, 국회에서도 잇달아 대책을 내놓고 있다.

국회에서는 전세사기 피해자들을 지원하기 위해 지난 5월 전세사기 특별법을 제정했으며, 정부에서는 역전세 상황에 처한 집주인들의 보증금 반환을 지원하기 위해 지난 7월부터 보증금 반환 대출에 한해 대출 규제를 상당 폭 완화했다. 임대차 계약 과정에서 집주인과 세입자 간의 정보 비대칭을 해소하기 위한 조치들도 도입됐다.

필자가 운영하는 담보대출 비교 플랫폼 담비에서도 사태의 심각성을 인지하고, 추가 피해의 근절과 예방을 위해 세 차례에 걸쳐 다양한 방법으로 ‘전세사기 예방 캠페인’을 실시하기도 했다.

따라서 정부 대책의 주요 내용과 계약 과정에서 예비 집주인과 세입자가 반드시 확인해야만 하는 사항들에 대해 얘기해 보려고 한다.

2023년 7월 3일 이전에 체결된 계약으로써 2024년 7월 31일 이전에 만료‧해지되는 전세 계약이라면 집주인은 보증금 차액(기존 보증금 – 신규 보증금)에 대해 한층 완화된 한도로 반환 대출을 받을 수 있다. 개인 임대인은 DTI(총부채상환비율) 60%, 등록임대사업자는 RTI(임대업 이자상환 비율) 1.0배까지 대출 한도가 늘었다. 보증금 반환 시점에 후속 세입자를 구하지 못할 경우에는 보증금 전액에 대해 완화된 한도가 적용된다.

반환대출을 받은 집주인은 후속 세입자가 입주한 지 3개월 이내에 ‘특례 전세보증금 반환보증’에 의무적으로 가입해야만 한다. 원래 전세금 반환보증은 보증금이 일정 액수 이하일 때만 가입할 수 있지만 특례 보증에 한해서는 보증금 금액과 상관없이 가입(HUG, SGI서울보증)할 수 있다. 후속 세입자의 보증금을 안전하게 보호하기 위한 조치다.

보증금을 돌려받지 못할 위험을 없애는 가장 좋은 방법은 애초에 적절한 가격으로 전세 계약을 체결하는 것이다. 이를 위해선 전세 매물의 전세가율(매매가 대비 전세보증금)부터 확인해야 한다. 기본적으로 전세보증금이 매매시세의 60%를 넘어가는 주택이라면 계약을 단념하는 게 좋다. 이런 주택은 주택가격이 조금만 내려가더라도 곧장 깡통전세로 전락하기 때문이다.

세입자는 등기부등본을 살펴야 한다. 내 보증금보다 권리관계가 앞서는 선순위 채권이 있다면 전셋집이 경매‧공매에 넘어갔을 때 이 채권들부터 먼저 변제되기 때문이다. 등기부등본 을구를 보면 집주인이 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지(근저당), 집에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정된 건 아닌지 확인할 수 있다.

집주인의 세금 체납 여부, 그리고 다가구 주택이라면 나보다 먼저 계약한 임차인들의 보증금 금액도 필수적으로 확인해야 한다. 지난 4월부터는 임대인이 계약 과정에서 자신의 국세‧지방세 납세증명서와 선순위 보증금 정보(확정일자 부여현황 등)를 임차인에게 제시하는 게 법적 의무가 됐으므로 꼭 전달받아 확인해야 한다.

계약을 체결했다면 잔금을 지급하기 전이더라도 곧장 관할 주민센터를 방문해 ‘주택 임대차 계약 신고’를 하는 게 좋다. 신고와 함께 확정일자도 부여되기 때문이다.

이사 당일에 전입신고를 하는 일 역시 빠뜨려서는 안 된다. 이사와 전입신고를 해야만 법에 따라 대항력을 갖출 수 있고, 또 여기에 확정일자까지 더해져야만 우선변제권을 부여받기 때문이다.

잔금을 지급하고 전입신고도 마쳤다면 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있다. 집주인의 동의 없이 임차인의 신청만으로 가입할 수 있다. HUG 기준 수도권 주택은 보증금이 7억원 이하일 때, 비수도권 주택은 5억원 이하일 경우 가입할 수 있다.

이외에도 주택가격 대비 보증금(선순위 채권 포함) 비율 등의 요건을 모두 충족할 때만 가입할 수 있으니 계약 과정에서 미리 보증가입 가능 여부를 반드시 확인해야만 한다. 가입이 승인되지 않을 경우를 대비해 계약서에 ‘전세보증금 반환보증 가입이 불가능할 경우 계약은 무효이며, 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등을 임차인에게 반환해야 한다’는 특약을 넣어두는 것도 도움이 된다.

반환보증에 가입할 수 없다면 대신 전세권을 설정할 수도 있다. 전세권은 집주인의 동의를 얻어야만 설정할 수 있으므로 전세권 설정을 원한다면 계약 전에 먼저 집주인과 협의해야만 한다.

내 소중한 보금자리인 가장 중요한 재산에 대해 스스로가 미리 확인하고 반드시 체크하자. 더불어, 다시는 빌라왕 등 전세사기 사태가 발생하지 못하도록 더욱 단단한 사회적 보강책도 지속적으로 나오길 기대해본다.

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