리스크 커진 강남 재건축 단지…시공사 선정 앞둔 현장 반응은?

송고 2017.08.09 14:30 | 수정 2017.08.09 14:46
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

반포1단지, 9일 사업계획승인 신청…"초과이익환수제라도 피하자"

건설업계 "아파트 제조원가 비싸질 수밖에 없어…분양가도 상승할 것"

8.2부동산대책 여파로 강남 부동산 분위기가 침체된 가운데 시공사 선정을 앞둔 단지들도 타격이 불가피할 전망이다.

9일 부동산업계에 따르면 내년 부활이 확정된 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 반포, 잠원 등 단지들은 공동사업시행 방식을 택해 사업 속도를 높이는데 박차를 가했다. 하지만 정부가 조합원 지위양도 금지에 향후 분양가 상한제 적용 전망 등 너무 많은 규제를 쏟아내면서 먹구름이 드리우고 있다.

반포1단지(1·2·4주구)와 잠원동 한신4지구, 신반포13차, 방배13구역 등 공동사업시행 방식을 채택한 사업장들이 최대 피해자라는 주장도 있다. 이 지역은 분담금도 늘어나는 데다 초과이익환수제에 적용받을 경우, 국가에 헌납해야 하는 세금만 수억원대에 달할 것으로 추정된다.

공동사업시행은 조합이 사업주최가 돼 진행하는 기존 정비사업 방식과 달리 재건축 조합과 시공사가 공동으로 사업을 시행하는 방식이다. 이 방식은 도입 초기만 하더라도 업계로부터 주목받지 못했다. 조합은 재건축 사업을 통해 얻게 되는 수익을 건설사와 나눠야 하며 건설사 입장에서는 미분양과 금리 변동 등 사업 리스크를 부담해야 하기 때문이다.

공동사업시행 방식의 최대 강점은 사업기간의 단축이다. 시공사 선정시기를 건축심의 이후로 앞당길 수 있다. 이후 사업시행인가와 시공사 선정을 투 트랙으로 병행할 수 있어 기존 방식에 비해 3∼4개월 정도 사업기간을 줄어드는 효과가 있다. 이를 통해 해당 사업지는 연내 관리처분 인가를 신청해 초과이익환수제의 칼날을 피할 계획이다.

반포주공 1단지는 9일(오늘) 서초구에 사업계획승인을 신청했다. 반포주공1단지 조합 측의 한 관계자는 "사업승인을 신청하면 이날부터 조합원 지위 양도는 금지되지만 초과이익환수제까지 겹치면 오히려 손해만 더 커진다고 생각해 사업을 지체할 수 없다"고 말했다.

이 관계자는 또 "지난 5일 열린 조합총회에서 조합원 2290여명 중 1970여명이 참석해 95%가 신청안에 동의했다"며 "이미 나온 대책을 원망하기 보단 세금 폭탄을 맞게 될 초과이익환수제를 피해야 한다. 9월 중으로 시공사 선정을 개최할 예정"이라고 덧붙였다.

매매 중단의 불이익에도 속도를 내는 것은 내년부터 시행 예정인 초과이익환수제 적용을 피하는 것이 더 급선무라고 판단한 결과이다.

반포동 D부동산 관계자는 "현 상황에서 더 큰 손해를 받지 않으려면 우선적으로 초과이익환수제라도 피해야 하는 게 맞다"면서도 "이날부터 거래가 되지 않기 때문에 시세 의미는 없어졌다. 앞으로 재건축 추진 과정에서 조합원 분양가 책정 기준이 어려워질 것으로 예상된다"고 말했다.

한신4지구도 손해를 최소화하기 위해 최대한 속도를 낼 계획이다. 최근 시공사 선정을 위한 현장설명회가 개최됐으며 오는 18일 사업시행인가 신청접수를 통해 10월 중 인가·고시를 할 방침이다. 이후 조합 측은 시공사 선정을 개최할 것으로 보인다.

잠원동 H부동산 관계자는 "이번 대책 외에도 최근 용적률 문제 등 일부 문제로 인해 내부가 좀 시끄러운 상황이다"면서도 "대책 여파로 사업 분위기가 다소 가라앉았지만 초과이익환수제를 피하기 위해 최선을 다하겠다는 게 조합의 입장"이라고 말했다. 한신4지구는 재건축사업을 통해 31개 동 3685가구의 대단지 아파트로 지어질 예정이다.

건설사들도 이번 대책으로 혹시 모를 미분양 리스크를 줄이기 위해 경쟁 구도를 보이던 재건축 단지 유치에 신중해질 수밖에 없다는 반응이다. 한 대형 건설사 관계자는 "공동사업시행 방식으로 만약 미분양이 발생하면 그 리스크를 건설사가 떠안게 될 가능성이 높지만 강남권 단지라 시공권을 따낼 이유가 있었다"고 말했다.

그러면서도 이 관계자는 "8·2대책으로 투기과열지구의 아파트 제조원가는 비싸질 수밖에 없다. 비싸진 제조원가는 분양가에 반영돼 향후 분양가는 상승할 것으로 보인다"며 "앞으로 신규분양도 의도치 않게 많이 지연될 것이고 그로 인해 공급은 더 줄어든다. 리스크 관리 차원에서 규제 지역의 재건축 수주에 보수적으로 접근할 것"이라고 내다봤다.

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