서울의 재건축 아파트 단지 전경ⓒ연합뉴스

#. 강남 개포동에 거주하는 50대 직장인 A씨는 요즘 부동산 뉴스를 보면 씁쓸하다. 20년 넘게 거주하던 개포주공1단지가 초고강도 8.2부동산대책으로 호가가 수천만원씩 떨어지는 등 과도기에 접어들었기 때문이다. 지지부진한 재건축사업 추이를 오랫동안 지켜보다 올 초부터 시작된 훈풍으로 한동안 가격이 급등해 집을 팔고 이사를 가려다 참았다. 하지만 지금은 거래가 전면 금지되면서 그냥 가격이 훌쩍 뛰었을 때 팔았으면 하는 아쉬움에 후회가 막급하다.

A씨는 "올 5~6월쯤 강남 재건축 열기로 인해 가격 오름세가 가파를 때 매물을 내놓을지 말지 고민을 엄청 많이 했어요. 이후 6.19대책 발표에도 되레 가격이 올라 조금 더 지켜본 뒤 팔려고 했는데, 지금은 투기과열지구에 투기지역 포함 등 거래 자체가 금지됐으니 답답하네요. 진작 규제가 다소 약한 강북권이나 수도권에 청약 좀 넣을 껄 그랬어요."라며 깊은 한숨을 내쉬었다.

A씨 말대로 초고강도 8.2대책이 발표되면서 투기과열지구·투기지역에 포함된 서울 기존 아파트 시장은 강남권 재건축 단지를 중심으로 거래 위축과 가격 하락 움직임이 뚜렷하다. 반면 투기지역 규제에서 벗어난 곳은 아파트값 상승폭이 지속되고 있다.

◆초고강도 규제 약발 '톡톡'…강남 아파트값 오름세 '주춤'
정부가 실수요 보호와 단기 투자수요 억제를 위해 투기과열지구 및 투기지역 카드를 꺼내든데 이어 대출 조이기 정책 초읽기에 돌입하면서 서울 강남지역뿐만 아니라 주요 강북 지역의 집값 상승세도 눈에 띄게 둔화됐다.

14일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.07%를 기록하며 대책 발표 후 2주 연속 상승폭이 크게 하락했다. 투기과열지구·투기지역 지정 등 전 방위 고강도 규제에 서울 아파트 시장이 진정국면에 접어들면서 단기적으로는 대책 효과가 나타나고 있다.

특히 정부의 정책방향과 투자 심리에 민감한 재건축 시장이 직격탄을 맞으면서 냉각된 모습을 보였다. 서울 재건축 아파트값이 0.25% 하락한 것은 물론 올해 1월 13일 조사(-0.08%) 이후 7개월 만에 하락세로 돌아선 것이다.

이중 강동구가 0.28% 하락했고 송파구도 0.07% 내렸다. 강동구 둔촌주공 아파트는 다음달 법 개정으로 조합원 지위 양도가 금지되기 전에 싸게 팔려는 급매물이 나오면서 500만∼6500만원 떨어졌다.

하지만 정부가 현재 예외조항이 인정돼 조합원 지위 거래가 가능한 아파트에 대해서는 강화되는 새 시행령을 소급해 적용하지 않기로 해 둔촌주공 단지가 대표적으로 수혜를 보게 됐다. 둔촌동 K부동산 관계자는 "최소한 내년 말까지는 거래가 가능한 만큼 한동안 무리하게 매물을 던지지는 않을 것 같다"고 내다봤다.

송파구 잠실주공 5단지도 1000만∼9500만원 가량 내린 매물이 나오고 있다. 대책 발표 이후 일부 저가매물이 거래되기도 했지만, 매수자들은 더 지켜보자는 분위기로 돌아서면서 관망세가 짙다.

잠실동 C부동산 관계자는 "조용한 분위기 속에 매매문의가 간혹 있긴 하다"며 "아직은 조금 더 차분히 생각하고 난 후에 움직이는 것이 낫다고 투자자들에게 말해주고 있다"고 말했다.

아울러 잠실5단지가 이달 16일 심의를 앞두고 있는 가운데 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피할 수 없는 상황이어서 심의 통과에 따른 수혜는 제한적일 것이라는 전망이다. 초과이익환수제를 피하려면 연내 관리처분인가를 받아야 한다. 통상 정비계획 심의 통과 후 관리처분인가까지 소요 기간을 최소 6개월로 보고 있어 물리적으로 어렵다는 분석이다.

서울 주요지역 주간 매매가격 변동률.(단위:%)

◆투기지역 규제 벗어난 관악·강북 상승폭↑…실수요자 움직임 '꿈틀'
8.2대책 여파로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 투기지구에서 제외된 지역들의 상승세가 여전하다. 서울 전역이 투기과열지구로 지정됐지만 투기지역을 피해간 관악구와 강북구, 도봉 등 지역은 상승세를 이어갔다.

부동산114에 따르면 관악·강북 모두 0.21% 상승을 기록했고 이어 △도봉(0.19%) △강서(0.19%) △중랑(0.16%)순으로 상승률을 나타냈다. 특히 관악과 강북은 실입주 문의가 이어졌다.

관악은 봉천동 관악푸르지오, 은천 등이 250만~1500만원 가량 올랐으며 강북은 미아동 벽산라이브파크, 미아동 북서울꿈의숲롯데캐슬이 500만~2500만원 가량 상승했다.

관악구 인근 S부동산 관계자는 "예기치 못한 투기과열지구로 전보다 분위기가 가라앉았지만, 투기지역에서 벗어나면서 그나마 실수요자 문의가 있는 편"이라며 "이달 말 추가 대출 규제 발표가 나기 전까지 이런 상황은 유지될 것"이라고 밝혔다.

서성권 부동산114 연구원은 "8.2대책으로 매도 호가가 하락한 급매물이 출시되면서 실수요자들의 머릿속도 복잡하긴 마찬가지다"며 "정부가 이달 말 가계부채관리를 위한 대책을 준비 중이고 내달 주거복지 로드맵을 통해 부동산 공급대책 세부 내역을 발표할 예정으로 성급하게 매수에 나서기 보다는 시장 추이를 지켜보며 의사결정을 내리는 것이 좋겠다"고 조언했다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지