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올해도 부동산시장의 관심사는 역시 '부동산 가격'이었다. 지난해 4분기부터 불붙기 시작한 주택 가격 상승이 올해 내내 이어지다 최근 들어 급격히 얼어붙었다. 가파른 상승 직후에 급격한 조정장은 앞으로 부동산 시장에서 두고두고 회자 될 만한 현상이기도 하다. 아파트를 중심으로 높아진 매매가격 상승은 전셋값까지 끌어올리면서 시장 혼란을 더욱 키우기도 했다. 임대인은 늘어난 세 부담에 월세를 선택하는 경우가 늘며 전세의 월세화 현상도 가속됐다.

집값 등락이 부동산 정책이 아닌 금융·통화 정책이었다는 점에서 부동산 당국의 가격 조정 정책에 대한 평가도 이뤄지고 있는 중이다.

국민 관심사도 부동산 가격에 집중됐다. 전국경제인연합회는 시장조사 전문기관인 모노리서치에 의뢰해 20세 이상 성인 1000명을 대상으로 설문조사를 한 결과 사회, 경제, 산업, 국제, 종합 5가지 분야 중 종합분야에서 '부동산 가격'이 2위를 차지했다. '부동산 가격폭등 및 관련 스캔들(LH직원 부동산 투기 등)'로 14.0%의 응답률을 보였다. 1위는 '위드 코로나 전환에 따른 확진자 급증'(18.2%)이었다.

사회분야에서도 '부동산 가격 폭등 및 관련 스캔들'(32.0%)이 2위 '세금 부담 증가(건강보험료·고용보험료·종부세 등)'(13.8%)이 3위를 기록했다. 1위는 '위드 코로나 전환에 따른 확진자 급증'(35.3%)였다.

올해의 정부 정책 중 가장 아쉬운 분야로는 코로나 방역이 아닌 '부동산 가격 폭등 대응'이 1순위(37.1%)로 선택됐다. 다음으로는 △코로나 방역 조치(23.5%) △국가부채 급등(14.5%) △기준금리 인상 및 가계대출 규제(11.9%) 등의 순으로 나타났다.

올 한 해 부동산시장은 말 그대로 근래 보기 드문 '불장(bull market·강세장)'의 연속이었기 때문이다. 수도권지역 아파트 값 상승세는 폭발적이었다. 집값 상승률은 11월까지 9.6%로 지난해(5.4%)를 크게 웃돌면서 두 자릿수 기록을 넘보고 있다. 만약 10%를 넘는다면 관련 통계를 작성한 1986년 이후 6번째 대기록이 된다. 10%를 넘긴 시점은 1988년(13.2%)과 1989년(14.6%), 1990년(21.0%), 2002년(16.4%), 2006년(11.6%)이었다. 10% 벽을 넘지 못하더라도, 이미 2006년 이후 15년 만에 최대 상승률을 달성하는 기록은 남기게 된다.

불장을 주도한 곳은 수도권 지역 아파트였다. 부동산원이 매주 공개하는 '주간 아파트 가격동향'에 따르면 12월 2주차 기준으로 전국 평균 아파트값은 13.1% 상승한 가운데 수도권이 16.2% 올랐다. 특히 수도권 지역에서는 30% 이상 폭등한 곳도 7곳이나 됐다. 20% 이상 급등한 지역은 전국적으로 15곳이나 됐다.

그러나 2021년을 2주 남짓 남겨두고 연중 고공행진을 거듭하던 부동산시장이 숨고르기에 들어가는 모습이다. 집값 상승률이 눈에 띄게 둔화했고 일부 지역에서는 아파트값이 하락세로 돌아섰다. 수도권 주택 매수심리도 얼어붙었다.

서울 집값 상승률이 6주째 주춤하는 데다 주택 매매가 한 달 사이 15% 급감하는 등 거래 감소세는 뚜렷하다. 단기간에 집값 급등에 따른 피로감이 누적된 상황에서 대출 규제 강화와 추가 금리 인상 등이 맞물리면서 매수세가 위축됐다는 게 업계 전문가들의 공통된 견해다.

서울 부동산 시장의 관망세가 짙어지면서 하락장으로 돌아선 게 아니냐는 분석도 나온다. 아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표로 통상적으로 거래량이 증가하면서 집값이 상승하고 반대로 감소하면 떨어지는 신호로 여겨지기 때문이다.

지난 10월 서울 주택 매매 거래량은 1년 전보다 23% 넘게 감소했다. 매수심리가 위축되면서 매수자 우위 시장이 형성되고 있다. 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(98.0)보다 떨어진 96.4를 기록하며 4주 연속 기준선을 밑돌았다. 이 지수가 기준치인 100이면 수요와 공급이 같은 수준이고, 200에 가까우면 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아졌다는 얘기다.

연말까지 가파르게 오르던 아파트값은 거래량 감소로 주춤하고 있다.ⓒ연합

연말까지 가파르게 오르던 아파트값은 거래량 감소로 주춤하고 있다. 한국부동산원 둘째주 주간아파트 가격 동향에 따르면 수도권 아파트값은 0.10% 오르며 지난주(0.14%)보다 상승폭이 꺾였다. 이는 지난해 10월 셋째주(0.09%) 이후 1년 2개월만에 가장 낮은 오름폭이다.

특히 경기도 동두천(-0.03%)과 화성(-0.02%)에서는 하락 전환했다. 이는 수도권 전체에서는 포천시가 지난해 11월 4주차(-0.02%)에 하락한 이후 처음있는 일이다. 서울 아파트값은 0.07% 오르며 지난주(0.10%)보다 상승폭이 감소했다.

전국 아파트값도 0.09% 오르며 지난주(0.13%)보다 오름폭이 줄었다. 이는 지난해 10월 둘째주(0.09%) 이후 1년 2개월 만에 낮은 하락폭이며 0.1%대 아래로 상승폭이 떨어진 것도 처음이다. 오름폭 감소세는 10월 2주차 이후 10주째 이어지고 있다.

전국적으로 매수세가 위축되면서 상승폭이 줄어든 지역들이 늘어났다. 서울에서는 25개구 중 22개구에서 상승폭이 줄어들었고 경기도는 45개 시군구 가운데 38곳에서 상승폭이 축소됐다.

연중 내내 오른 집값 영향에 전셋값도 덩달아 치솟았지만 역시나 조정에 돌입한 모습이다. 올해 전국의 전세가격은 8.91% 올랐다. 매매가격이 13.01% 오른 것에 비하면 낮은 수치지만, 역시 급등세인 것은 마찬가지였다. 특히 수도권은 9.65% 올라 10% 가까이 상승했다.

그러나 전세도 거래량 감소로 가격 상승세가 크게 둔화된 상황이다. 부동산원 통계를 보면 12월 첫 주 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.10%를 기록했다. 지난 9월 둘째 주(13일 기준) 0.17%까지 오르던 것과 비교하면 절반 가까이 상승폭이 줄었다.

꾸준히 오르던 전셋값이 본격적으로 하락할 가능성이 크다는 전망도 이어지고 있다. 윤지해 부동산R114 연구원은 "최근 1~2년 새 전세가격이 급등하면서 보증보험사가 집주인을 대신해서 전세보증금을 반환하는 사례가 늘어나고 있다"며 "이에 정부도 매입임대와 전세임대 등 전월세시장 안정 대책을 통해 공공임대 물량 확보에 나서고 있다"고 말했다.

매매가와 전세가가 진정되고 있지만 월세 전환 속도에는 이미 불이 붙었다. KB부동산 월간주택가격동향의 지난 11월 서울 아파트 월세지수는 108.6을 기록해 통계 작성이 시작된 지난 2015년 12월 이후 최고치를 기록했다. 5년 가까이 안정적이었던 서울 아파트 월세지수는 지난해 9월 이후 조금씩 상승하기 시작하더니 지난봄부터 크게 올랐다.

서울의 월세 포함 거래 건수도 역대 최고치를 썼다. 서울부동산정보광장은 올해 서울에서 월세가 포함된 아파트 임대차 거래량이 5만9922건으로 1~11월 기준 역대 최대라고 밝혔다. 가격도 올랐다. 부동산원에 따르면 서울 아파트의 평균 월세가격 역시 지난해 10월 112만원에서 올해 10월 123만4000원으로 10% 넘게 상승했다.

올해 부동산시장을 쥐락펴락했던 것은 부동산 정책이 아닌 금융정책이었다는 점에서 올해의 시장 상황은 불확실성으로 번질 수 있다는 우려도 나온다. 부동산 정책도 마찬가지지만 금융규제 역시 경기변동이나 금융환경 변화에 따라 급선회할 수 있기 때문이다.

정부는 보유세·종합부동산세·양도소득세 등 세제를 통해 부동산을 진정시키려 했지만 부동산 상승세를 둔화한 것은 기획재정부나 국토부의 부동산 정책이 아니라 금융위원회의 가계부채 대책이었다. 적재적소에 필요하고 합리적인 정책이 필요하다는 주장이 나오는 이유이기도 하다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "최근 강화된 대출 규제가 시장의 매수 수요를 상당 부분 억눌렸다는 점에서 올해 가장 중요한 부동산 정책으로 볼 수 있다"며 "규제를 통한 시장 안정보다는 시장 원리에 따른 정책을 시도할 필요가 있다"고 말했다.

윤지해 연구원도 "지난 7월 차주 단위 총부채원리금상환비율(DSR) 1단계 규제가 적용되면서 거래량이 급감하기 시작했다"고 평가했다.

이어 "공급량 확보와 수요 억제라는 틀에서 보면 정부의 현재 정책은 큰 방향에서 옳다. 다만 1주택자에 대한 비과세 확대나 대출 규제는 매물을 유도할 수 없다"며 "다주택자의 매물을 끌어낼 방안을 만들지 않으면 실수요자의 내 집 마련만 더 어렵게 만들고 진입장벽을 높이는 결과를 초래할 것"이라고 덧붙였다.

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