대선주자 재건축 완화 공약 봇물, 괜찮을까

송고 2022.02.10 10:59 | 수정 2022.02.10 10:59
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

신축 프리미엄 집값 자극할 수도

대규모 재건축 인근 전세값도 자극

대선 이후 대규모 재건축 사업이 진행될 가능성이 나오는 가운데 급격한 재건축 사업이 안정화된 집값에 변동성을 키울 수 있다는 우려가 제기되고 있다.ⓒ연합

대통령 선거를 한 달 앞두고 유력 후보들이 아파트 재건축을 골자로 한 1기 신도시 활성화 대책을 쏟아내고 있다. 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1989년부터 조성된 1기 신도시에서 준공 30년차를 맞은 주택이 증가하면서 대선 이후 대규모 재건축 사업이 진행될 가능성도 큰 상황이다. 후보들의 주택 공급량 확대 정책도 맞아 떨어진다.

문제는 대규모 재건축 사업이 실제로 추진될 경우 신축 아파트가 들어서는 건물 프리미엄 때문에 기껏 안정된 집값에 변동성이 커질 수 있다는 점이다.

10일 정치권과 부동산 업계에 따르면 여야 주요 대선주자들이 도시 정비 공약을 쏟아내고 있다. 이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보는 공통적으로 용적률 상향과 재건축·리모델링 활성화 등을 제시했다.

도시 정비에 대한 요구가 높아졌기 때문이다. 정비업계에 따르면 2026년에는 28만1000가구에 달하는 1기 신도시 공동주택이 모두 30년 이상된 노후주택이 될 예정이다. 건물이 노후화되면서 층간 소음이 심하고 상하수도 부식으로 인해 녹물이 나오는 등 주거 환경이 심각히 저하된 탓이다.

1기 신도시 아파트의 바닥 슬라브 두께는 13㎝로 현행 기준인 21㎝보다 얇아 층간 소음에 취약하다. 수도관은 시간이 흐르면 부식되는 아연강관이 쓰였다. 정부가 아연강관 사용을 금지한 것은 1기 신도시 단지 대부분이 지어진 뒤인 1994년 4월이다.

대선 후보들은 모두 정비사업을 통해 1기 신도시의 노후화 문제를 해결해야 한다는 데 같은 인식을 갖고 있지만 재건축 규제에 대해서는 차이를 보이고 있다.

윤석열 국민의힘 후보는 해당 규제들을 대폭 완화해 민간 재건축을 활성화하겠다는 구상을 드러내면서 윤 후보가 당선될 경우 규제가 대폭 완화된 재건축이 대세로 떠오를 것이라는 관측도 나온다.

안철수 국민의당 후보도 8일 서울 중구 프레스센터에서 열린 대통령 후보 초청 관훈토론회에서 재건축 아파트 규제에 대해 "규제 완화 입장은 예전부터 변함이 없다"며 "재개발, 재건축을 허용해야 한다"고 말했다. 문재인 정부의 '재건축 초과이익 환수제(재초환)'에 대해서는 "공공 재개발을 하고 개발이익의 90%를 환수하겠다는데 누가 거기에 참여하겠나"라며 "공공 주도 방식을 바꾸겠다"고 언급했다.

반면 이재명 더불어민주당 후보는 일반주거지역 신설을 통해 용적률을 높이고 재건축·리모델링 문턱을 낮추는 정책으로 확대하지만 재초환 규제는 유지하겠다고 공언하고 있다. 재초환은 재건축 단지 조합원이 오른 집값으로 얻은 이익이 3000만원을 넘으면 최고 50%를 국가가 환수하는 규제로 재건축의 최대 걸림돌이라는 평가를 받는다.

정비 업계와 입주자들은 재건축 확대에 기대를 걸고 있지만 대규모의 급격한 재건축은 간신히 안정화 길로 접어든 집값에 변동성을 키울 가능성이 나온다.

대규모 단지에서 재건축 이슈가 나올 경우 프리미엄을 통해 수익을 얻고자 하는 매수자들의 수요가 호가를 상승시키기 때문이다. 거래가 이뤄지는 것과 별개로 매수호가 상승은 재건축 아파트 가격을 들썩이게 한다는 게 업계의 설명이다.

부동산R114 관계자는 "아파트 가격 안정화를 위한 재건축은 단지를 새롭게 개발해 공급을 늘릴 수 있지만 이를 실제로 추진할 경우 단기적으로 강남권 아파트 가격에 혼란이 야기될 가능성이 크다"며 "재건축으로 신축 아파트가 들어서면 신축 건물 프리미엄이 시장을 자극 하기 때문"이라고 말했다.

강남권 아파트 가격 상승은 연쇄 인상으로 이어질 수도 있다. 집값 상승이 강남 전역으로 퍼지고 다시 강북을 거쳐 수도권과 지방으로 확산되는 것은 전형적인 집값 상승 공식이다. 1기 신도시 재건축은 강남권 이외에 인근 수도권도 포함되는 만큼 연쇄 인상 속도는 더 크고 가파를 것이라는 예상도 나온다.

전세 가격도 덩달아 오를 수 있다. 이 관계자는 "재건축이 진행되는 기간에는 전세 시장에도 큰 변화가 일어난다"며 "대단위 재건축 아파트 거주자들은 공사 기간에 인근 아파트에 전세 살이를 희망하고 이런 수요는 인근 전세가격을 부채질 할 것"이라고 말했다.

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