5년 동안 대한민국을 이끌고 갈 대통령을 뽑는 20대 대선이 윤석열 국민의힘 후보의 승리로 끝났다. 대선 초기부터 가장 큰 관심을 끌어낸 정책 이슈가 부동산 공약인 만큼 이제부터는 부동산 시장이 앞으로 어떻게 변화할지에 관심이 쏠릴 전망이다. 새 정부의 부동산 뼈대는 개혁을 중심으로 한 '주택시장 정상화'다. 세부적으로는 '공급확대·규제완화·광역개발'로 압축할 수 있다. 굵직한 공약을 중심으로 윤석열 정부의 부동산 정책을 살펴본다. <편집자주>

윤석열 정부의 부동산 공급 정책은 민간 주도의 대규모 공급에 맞춰져 있다.ⓒ국회공동취재단

윤석열 정부의 부동산 공급 정책은 민간 주도의 대규모 공급에 맞춰져 있다. 막대한 공급으로 집값 안정을 끌어내겠다는 구상이다. 주택 공급은 단기간에 이뤄지지 않는 정책인 만큼 곧바로 가동될 것으로 전망되기도 한다. 공급 정책을 중심으로 새 정부의 부동산 정책이 가동되면 침체 된 시장도 정상화 궤도에 오를 것이라는 기대감도 나온다.

부동산 시장은 아직 혼란스러운 상태다. 가격은 급등하고 거래는 뚝 끊겨 불안정한 상태로 정체돼 있다. 서울 아파트 가격은 급격히 상승했다. 지난해 12월 서울 아파트 평균 매매가격은 12억4978만원을 기록했고, 5대 광역시는 3억9701만원으로 나타났다. 지난 5년간 서울과 5대 광역시 아파트 가격은 각각 105.9%, 51.5% 올랐다.

집값이 급등한 상황에 양극화까지 나타난 셈이다. 서울과 5대 광역시 간 아파트 평균매매가격 격차는 8억5277만원으로 2배 넘게 벌어졌다. 2017년 5월에는 아파트 평균매매가격이 서울은 6억708만원, 5대 광역시가 2억6200만원으로 격차가 3억4508만원 수준이었다.

가격은 치솟고 거래량은 끊긴 상황이다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 7일 기준 서울 아파트 거래량은 35건에 불과하다. 지난달 거래량도 491건으로 전년 동월(3482건) 대비 14% 수준으로 급락했다.

집값 급등과 양극화의 원인은 부동산 시장 안팎 모두 공급 부족과 불균형으로 보고 있다. 윤 정부가 부동산 공급을 최우선 정책으로 꼽고 있는 이유기도 하다. 안정화 정책이 구체화되면 거래량도 점진적으로 늘어날 것이라는 게 전문가들의 생각이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "공약의 상당 부분이 법령 개정이 필요해서 당장 눈에 띄는 변화는 없겠지만 시차를 두고 거래량이 늘어날 것"이라고 말했다.

이미 잘 알려진 대로 윤석열 당선자는 5년 동안 250만 가구를 공급하겠다고 공언했다. 민간주도 200만가구, 공공주도 50만 가구다. 용적률과 고도제한 등 재건축·재개발 규제 완화를 통해 민간공급 물량을 최대한 늘리겠다는 구상도 공급안에 포함됐다.

세부적으로 △재건축·재개발 47만호 공급 △도심·역세권 복합개발 20만호 △국공유지·차량기지 복합개발 18만호 △소규모 정비사업 10만호 △공공택지 142만호 △기타 13만호 등이다.

공공주도 50만가구는 국가와 개인이 주택 지분을 공유한 후 시세 차익을 나누는 '지분공유형'으로 이뤄질 것으로 보인다. 구상의 결과물은 '청년원가주택'과 '역세권첫집' 등이다. 윤 정부는 이 같은 형태로 청년층과 신혼부부들의 주거안정을 높일 계획이다.

청년원가주택은 전용면적 84㎡이하 주택을 원가로 분양한 뒤 5년 이상 거주하면 국가에 매각해 시세 차익의 70% 이상을 보장받도록 한 주택이다. 무주택 청년에게 우선권이 주어지는 공공주택으로 임기 내 매년 6만호씩 총 30만호를 공급하는 것이 목표다.

역세권 첫집주택은 5년 내 20만호 공급할 계획이다. 공급 가격은 시세의 50~70% 수준이다. 이를 위해 역세권 민간 재건축 단지의 용적률을 300％에서 500％로 높여주되 이 중 50％를 공공 기부채납 방식으로 재원 투입 없이 저렴하게 공급할 수 있다는 구상을 했다.

물론 막대한 공급 계획에는 '어디에 지을 것이냐'라는 택지개발 문제가 끊임없이 따라붙는다. 이런 문제를 해결하는 데서 공급 정책은 '광역 개발'과도 이어진다. 윤 정부의 공급 철학은 '얼마나 공급하는가 보다 수요자가 원하는 곳에 짓겠다'는 데 있다는 것도 관련이 있다.

윤 정부는 수요가 많은 수도권에는 최소 130만에서 최대 150만 호 공급을 계획하고 있다. 특히 서울은 공급이 부족하기 때문에 재개발·재건축을 원활하게 하고 도심복합개발 추진, 철도차량기지 등을 활용한 공급 확대가 이뤄져야 한다고 보고 있다. 서울 외곽과 경기도는 광역교통망과 연계한 택지를 개발하면서 공급량을 늘리겠다는 계획이다.

가장 뚜렷한 공급 계획 방안은 신도시 특별법을 제정해 1기 신도시를 대규모 택지로 설정하는 안이다. 1기 신도시는 2026년이 되면 대부분 단지가 경과 연수 30년을 넘는다. 어떤 식으로든 정비가 필요한 상황이기 때문에 재건축과 리모델링 규제를 풀어 용적률을 최대 500%까지 상향 조정하겠다는 것이다. 이렇게 되면 공급률도 자연스럽게 높아진다.

기존 30년 이상 된 노후 아파트 용적률을 약 180~220%로 봤을 때 500%로 용적률을 상향 조정하면 산술적으로 가구 수는 2배 이상 늘어나게 된다. 똑같은 면적의 땅에 층고만 올라가게 되기 때문이다.

용적률 확대는 재건축 활성화 정책과 궤를 같이한다. 윤 정부는 정밀안전진단기준의 구조안전성 가중치를 낮추는 등 합리적 조정, 분양가산정 방식 개선, 법 개정을 통한 재건축초과이익환수 완화 등으로 재건축 활성화를 지원할 예정이다.

전문가들도 확실한 공급 확대를 위해서는 1기 신도시를 주목해야한다고 보고 있다. 허윤경 한국건설산업 연구원 연구위원은 "우리나라 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시한 1기 신도시는 이제 도시 정비와 주택 정비의 방향성을 보여줘야 하는 의무를 지닌다"고 강조했다.

그러면서 "도시 공간 단위의 재편은 수도권 핵심지에서 스마트시티를 구현할 수 있게 할 것이다. 도시 단위의 정비를 통해 28만호에 달하는 노후 주택을 스마트홈으로 교체하고 추가적인 주택 공급을 달성해야 한다"며 "밀도 상향을 통한 추가 공급과 대형 평형 재조정을 통한 추가 공급 모두 가능하여 예상보다 순증 효과가 클 것"이라고 설명했다.

공약과 최근 서울시가 재건축 규제 완화에 속도를 붙이면서 재건축 단지들의 기대감도 커지는 분위기다. 부동산R114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.04% 오른 것으로 나타났다. 특히 잠실주공5단지 등이 있는 송파구의 경우 전체 아파트 매매 가격이 전주보다 0.05% 올랐다.

한동안 집값 하락과 관망세가 지속됐지만 재건축과 공급 이슈로 일부 지역의 집값이 반대로 움직이는 것은 시장이 꿈틀거리고 있다는 의미로 볼 수 있다는 게 업계의 해석이기도 하다.

주택공급과 동시에 수요를 현실화하기 위한 부동산 금융 정책도 병행될 것으로 보인다. 윤 정부는 내집 마련 활성화를 위해 주택담보대출 규제를 완화할 뜻을 밝혀왔다. 특히 청년, 신혼부부 등 생애 첫 주택구입자에 한해 LTV(주택담보대출비율)을 현행 40%에서 80%까지 상향키로 했다. 또 1주택자라도 실수요자라면 LTV 상한을 70%까지 열어주는 내용도 포함시켰다.

LTV 확대는 지역과 관계없이 적용된다. 서울과 수도권 대부분 지역에 적용되는 투기지역 및 투기과열지구에 대한 LTV 40% 규제는 폐지된다. 다만 보유주택수에 따라 다주택자에게는 LTV 상한 규제를 두기로 했다.

DSR 규제는 아직 확정되지 않은 것으로 전해졌다. LTV 규제가 완화되는 만큼 총부채원리금상환비율(DSR)도 현행 40%에서 다소 상향될 여지가 있다는 의견이 오고간 것으로 알려졌다.

현재 시중은행 주택담보대출은 LTV와 DSR이 동시에 적용된다. DSR 규제는 연간 대출 원리금을 연소득으로 나눠 올 하반기부터는 1억원 이상 대출에도 적용된다. 소득이 적은 가구는 LTV 상한선을 올려 잡아도 DSR 규제 때문에 총대출금액이 줄어들 수 있다.

또 윤 후보는 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저리로 소요 자금의 80%까지 금융 지원할 수 있는 제도를 마련한다. 소득의 25% 범위에서 원리금을 상환하도록 할 계획이다.

전문가들은 하반기에 얼어붙은 부동산 시장이 본격적으로 움직일 것으로 전망하고 있다. 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "대통령직 인수위원회 구성과 6월 지방선거를 거치면서 본격적으로 공급 활성화 방안이 구체화 되면 시장이 안정화될 것"이라면서도 "수요 대비 공급이 부족한 상태여서 하반기에는 가격이 우상향할 것으로 예상된다"고 말했다.

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