재건축 심의 통과 재초환 부담…시장 혼란 야기할 수도

송고 2022.02.16 16:54 | 수정 2022.02.16 16:55
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

설계 유연성 키워…대규모 재건축 확산 가능성

재초환 부담금 수억원대…집값 폭등에 영향

서울 잠실주공5단지 전경ⓒ연합

서울 강남권 재건축 최대어 중 하나인 '잠실주공5단지'의 정비계획안이 서울시 심의를 통과했다. 이번 계획안 통과로 대규모 재건축 절차를 본격적으로 추진할 수 있게 됐지만 강남권에서는 처음으로 수억원대의 재건축 초과이익환수(재초환) 부담금 부과가 예정되면서 재건축 단지들이 술렁이고 있다. 이번에 통과된 잠실5단지도 재초환 부담금 부과 대상 지역이다.

수억원대의 부담금이 강남권 지역의 집값을 폭등시켜 시장 혼란을 키울 수 있다는 전망도 섞이는 중이다.

서울시는 도시계획위원회 수권소위에서 '잠실5단지 정비계획(안)'을 수정가결했다고 16일 밝혔다. 정비계획안은 세대수·용적률·층수 등 재건축 사업의 밑그림에 해당된다. 이번 계획안 통과로 잠실주공5단지는 재건축 절차를 본격적으로 추진할 수 있게 됐다.

정비계획안에 따르면 잠실5단지는 현재 3930세대에서 6815세대의 '매머드급 단지'로 탈바꿈한다. 공공주택은 611세대가 포함된다. 잠실역 역세권에 걸쳐있는 용지는 제3종일반주거에서 준주거지역으로 용도지역 상향을 통해 최고 50층까지 건립이 가능해진다.

'기존의 35층 룰'을 넘어섰다는 점에서 이번 사안이 갖는 의미가 크다는 평가다. 다양한 설계안을 적용할 수 있는 등 장점으로 연결되기 때문이다.

설계 유연성은 정비사업의 사업성을 요인으로 이어지기도 한다. 사업지 일부는 준주거지역으로 변경해 최고 층수가 50층까지 높아짐에 따라 조망권이 확보되는 고층부는 프리미엄이 더 붙어 높은 가치로 평가받을 수 있기 때문이다.

이번 심의통과안이 선례가 돼 타 정비사업지의 계획안에도 반영되면서 서울 지역 재건축 트렌드로 확산될 가능성도 있다.

잠실5단지와 함께 주요 재건축 단지로 꼽히는 여의도·압구정 재건축 아파트 단지들도 사업 정상화 단계를 밟고 있다. 여의도와 압구정아파트지구 일부 단지에서는 신속통합기획을 신청한 만큼 지구단위계획과 정비계획 결정 절차를 병행해 단지별 신통기획 완료 시점에 지구단위 계획을 결정할 예정이다.

다만 이번 사안을 계기로 서울 전역의 재건축이 급격하게 추진될 가능성은 적다는 평가다. 강력한 '재초환'이 예정됐기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재초환이 적용된다면 조합원의 추가 분담금이 증가하고 이를 감당할 수 있는 정비조합들이 재건축을 진행할 여지가 높다"고 말했다.

재건축 부담금은 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 걷는 제도다.

강남권 첫 사례로 서초구 반포동의 옛 '반포 현대' 아파트에 대한 재건축 부담금이 이르면 3월 또는 4월께 확정 부과될 예정인데 잠실5단지도 여기에 해당된다. 잠실 주공5단지·대치 은마아파트 등 강남 노른자위 단지들은 앞으로 수억원대의 부담금 가능성이 제기되는 곳들이다.

재건축 부담 비용이 주택 소비자들에게 전가될 가능성도 다분한 상황이다. 집값 변동성 우려도 나온다. 이 연구원은 "이 과정에서 재초환을 적용받는 초과이익을 줄이려는 방편으로 재건축아파트의 공사비를 높여 고급화하는 조합도 늘어날 수 있다"며 "이런 아파트일수록 완공 후의 가격도 높아질 수밖에 없다"고 진단했다.

그러면서 "재건축 이후의 지역별 양극화는 더욱 심화될 가능성이 있다"며 "재건축을 억제하고 아파트 가격을 낮추겠다는 재초환의 본래 취지가 무색해 질 수 있다"고 덧붙였다.

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