1주택 보유세 경감 '거래활성화' 의문

송고 2022.03.23 14:49 | 수정 2022.03.23 14:51
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

"주택 거래량 회복 개선세 효과 크지 않다"

장기적 정책방향 논의·대책 필요

정부가 1주택자들의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담을 완화 시키기 위한 방안을 마련했지만 거래 시장 활성화에는 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석이 나왔다.ⓒ게티이미지뱅크

정부가 1주택자들의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담을 완화 시키기 위한 방안을 마련했지만 거래 시장 활성화에는 큰 영향을 미치지 않을 것이라는 분석이다.

정부는 23일 공동주택 공시가격안을 발표하면서 1세대 1주택자의 세부담 완화를 위해 올해 보유세 과세표준을 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하는 내용을 골자로 한 '세부담 완화 방안'을 발표했다.

최근 공시가격의 급등에 더해 다주택자와 규제지역에 대한 종부세율이 오르고 공정시장가액비율과 세 부담 상한선 상승이 맞물리며 부동산 보유세 부담이 크게 늘어났기 때문이다.

그러나 부동산 전문가들은 부동산 완화 방안만으로는 큰 효과를 내지 못할 것으로 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩 실장은 "조세 원리와 납세자의 세 부담 능력을 고려해야 한다는 시장의 의견이 일부 반영되며 정부가 보유세 과세 속도 조절에 나선 것"이라면서도 "보유세 완화에 따른 주택 거래량 회복과 개선 효과는 제한적"이라고 말했다.

지난해 말부터 집값이 고점이라는 인식이 커진 데다 기준금리 인상과 대출 규제 강화, 러시아의 우크라이나 침공 사태 등에 따른 경기 회복 둔화 우려가 주택 구매를 저해하는 요인으로 작용하기 때문이다.

함 실장은 "올해는 지난해보다 주택을 매입하기 위한 환경이 악화된 상황"이라며 "(일시적인) 이번 과세 부담 완화 조치는 실수요자의 주택 보유에 대한 심리적 부담을 낮추고, 1주택 교체 수요의 시장 진입 문턱을 낮추는 효과에 제한될 전망"이라고 분석했다.

부담 완화 정책이 효과를 내기에는 미비하다는 평가도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이번 조치는 일시적 조치라는데 한계가 있습니다. 장기적인 정책방향에 대한 더 상세한 논의와 향후 대책이 필요하다"며 "특히 고령자 종부세의 납부유예같은 조치는 한계가 명확합니다. 납부유예는 언제가는 (유예기간만큼의 가산세를 포함한) 세금을 징수하는 것"이라고 말했다.

공시가격은 전년 대비 줄었을 뿐 17% 수준으로 크게 올랐다는 점을 유의해야 할 필요성도 언급됐다. 한다는 언급도 나온다.

이 연구원은 "임시적인 세금완화조치보다 ’전국 평균 17.22%라는 `22년도 공시가격 변동률‘이 더욱 중요하다. 지난해부터 적용된 '공시가격 현실화 로드맵'은 주택 유형과 가격대별로 현실화 달성 기간을 달리 설정하고 부동산 시장에 큰 변동이 없음을 전제로 공시가격을 시세의 90% 수준으로 끌어올린다는 점에서 구조적인 한계를 가진다"고 말했다.

이어 "만약 매년 부동산 가격이 상승한다면 지금의 문제를 해결할 방법은 없다. 근본적인 원인은 목표 기간과 현실화율을 설정하고 추진되는 공시가격 변동에 있기 때문입니다. 이 때문에 제도의 재논의가 필요하다"고 덧붙였다.

완화 정책이 시장 전체에 낙관적인 영향을 주지 않을 것이라는 우려도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "공시가격은 전년도 가격 상승분이 반영됐지만 작년에 많이 오른 지역들 중 정상적인 수급에 의한 가격변동이 아니라 단순한 개발호재 등 만으로 오른 일부 지역들은 최근 가격이 하락하는 단지들도 나타나고 있다. 따라서 공시가격 발표를 두고 조정을 요청하거나 반발하는 사례가 많이 발생될 것으로 예상된다"고 말했다.

이어 "2020년 10월 공시가격 현실화 로드맵이 발표되고 2년도 채 되지 않아 올해 공시가격이 있지만 전년도 공시가격을 기준으로 보유세를 과세하는 특단의 보완책이 발표됐다"며 "올해도 일부 지역과 재정비 사업 대상 공동주택 위주의 가격상승이 예상되는데 2023년에도 2021년의 공시가격을 빌려와서 과표 산정을 할 수는 없기 때문에 공시가격 현실화 로드맵의 장기적인 방향성 수정이나 세법 개정이 필요할지에 대한 실질적인 논의와 협의가 필요하다"고 강조했다.

보유세 경감 조치로 집주인들이 세입자에게 과세 부담을 임대료로 전가하는 움직임이 둔화될 것이라는 분석도 나왔다.

함영진 실장은 "다주택자 과세 완화 방안이 나와야 세입자에게 전가되는 세 부담이 눈에 띄게 줄어들 테지만, 1주택자 중에서도 그간 갭투자(세를 끼고 집을 사는 투자)를 한 사람이 많아 세부담 전가 완화 효과가 없다고 할 수는 없을 것"이라면서 "임대차 시장의 불안 심리를 다소나마 다독일 수 있을 것으로 판단한다"고 말했다.

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