[르포] "입주권 15억~17억원"…호가 급등하는 노량진·흑석

송고 2022.04.07 16:08 | 수정 2022.10.18 16:47
EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

규제완화·사업 속도 기대감에 '들썩'

서울 재건축·재개발 열기가 뜨거워지면서 정비 대상지역 부동산 시세가 들썩이고 있다. 흑석뉴타운, 노량진뉴타운 등 주요 정비사업지에서는 10억원 가까운 웃돈(프리미엄)이 붙는 등 집값 고공 행진중이다.

7일 기자가 찾은 서울시 동작구 흑석동과 노량진동 일대 공인중개사무소 정문 입구에는 '뉴타운', '입주권 및 투자 상담', '재건축 문의' 등 재개발 기대감을 담은 문구들이 눈에 띄었다.

흑석뉴타운 재개발 지역ⓒEBN

흑석뉴타운은 서울 동작구 흑석동 일대에 추진중인 재개발 구역이다. 1~9구역, 11구역 등 12개 지구로 나눠 개발중이다. 4~8구역은 입주가 완료됐고 3구역과 11구역 공사가 진행중이다. 9구역은 최근 시행사를 확정하고 사업에 속도를 내는 중이다.

최근 이 지역은 흑석 1구역과 2구역이 각각 조합 설립, 시공사 선정 과정에 들어가며 다시 재건축 열기가 올랐다. 9억원~14억원에 이르는 프리미엄이 붙었다.

흑석역과 인접한 공인중개사무소에 들어가 "전용 84㎡ 정도 분양받으려면 어떤 집을 얼마에 사면 될까요?"라고 하니 딱 1개 주택이 있다고 한다.

전용 84㎡를 분양받기 위해서는 5억원 이상의 주택을 매입해야 한다. 가격은 집값과 프리미엄을 더해 약 14억원~16억원, 분양시 내야 하는 부담금을 더하면 총 17억원~19억원의 현금이 필요하다.

사진으로 본 주택은 흑석2구역에 위치한 가건물 형태의 주택이다. 매입 후 직접 살아야 하는 '실거주 의무'가 있는 곳이지만 14억원을 내고 살기에는 부족함이 많아 보였다.

중개사무소 관계자는 미래 가치는 분명 크다는 설명으로 분위기를 넘겼다. "재개발 소식을 듣고 이미 팔고 나간 분들은 손해를 많이 봤거든요. 주민들이 이런 사정을 다 알기 때문에 어지간해서는 물건을 내놓지 않아요. 이 집 말고는 다른 매물이 없습니다"라는 말이다.

이어 인근 지역 집값 기준이 되는 흑석동아크로리버타운 동일 면적 시세(약 20억원~26억원)를 설명하며 "적어도 4억원의 시세 차익은 누릴 수 있다"고 귀뜸했다.

관리처분인가를 앞둔 흑석11구역은 상대적으로 물량이 많고 가격도 1억원~3억원 저렴하다. 관리처분인가 이후 적용되는 '전매제한' 규제를 피하기 위해 매물이 몰린 것이다. 통상적으로 이 시점을 전후해 재건축 지역 집값이 변하기 때문에 투자를 고려해 볼 만 하다.

노량진역 인근ⓒEBN

노량진 뉴타운은 약 73만8000㎡ 규모의 부지를 8개 구역으로 나눠 구역별 개발을 추진중이다. 향후 약 9078가구 규모 대형 주거지로 재 탄생할 예정이다.

노량진 1구역은 사업 진척이 다소 늦지만 2~8구역은 SK에코플랜트(2구역), 포스코건설(3구역), 현대건설(4구역), 대우건설(5구역), SK에코플랜트·GS건설(6구역), SK에코플랜트(7구역), DL이앤씨(8구역) 등이 시공사로 선정돼 단지를 조성중에 있다.

이곳 역시 지난 2년간의 집값 광풍, 재건축 기대감이 반영되면서 거금의 프리미엄이 붙었다. 각 구역별 차이가 있지만 공인중개사무소에서는 각 구역마다 7억원~9억원 후반대의 금액을 설명했다.

전용 84㎡ 분양권을 얻기 위한 금액은 약 12억~16억원 수준이다. 조합원 부담금을 더하면 18억원 전후의 현금이 필요하다. 구역별 프리미엄은 3구역이 7억원~8억원 수준으로 가장 적고 6구역과 2구역은 12억 수준의 프리미엄이 붙었다. 전세 세입자가 있는 경우 보다 2억원 정도의 차액이 생긴다.

공인중개사무소 관계자에 따르면 시장에 나온 매물은 많지 않다. 각 구역별로 2~3개의 매물을 확보한 중개업소가 대다수였다. 중개사무소 관계자는 "대출이 막히면서 프리미엄이 크게 상승하지 못한 지역"이라며 "다른 재건축 지역 대비 대지가 넓고 비슷한 시기에 공사가 시작되기 때문에 주거 여건이 고루 발달할 지역"이라고 설명했다.

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