법대로 해도 갈등...탈 많은 임대아파트 분양전환

송고 2022.04.14 15:06 | 수정 2022.10.18 16:48
EBN 김덕호 기자 (pado@ebn.co.kr)

분양전환 가격 산정시 '주변 시세' 반영

2~3년 사이 집값 폭등…높아진 분양가에 전국서 갈등

ⓒEBN

공공·민간 임대아파트에서 분양가 산정을 두고 임대사업자와 임차인 간 갈등이 발생하고 있다. 사업자들은 '현행 제도에 맞춘 행보'를 강조하지만 임차인들은 '건설사 폭리'를 주장하며 거리에 나섰다.

14일 건설업계에 따르면 경기 성남(판교)·하남, 충남 아산시, 충북 청주시, 제주시 등 전국 곳곳에서 임대아파트에서 분양가 산정 잡음이 일고 있다. 경기 하남시와 제주 제주시에서는 이 논란이 지역 정치권으로 확산되는 등 갈등이 커진 상태다.

임대주택 제도는 5년 또는 10년 임대 후 입주자에게 분양권을 우선 제공하는 제도로 주택정약종합저축 가입자인 무주택구성원은 누구나 신청할 수 있다. 시세보다 저렴한 금액에 전세 또는 월세 주택을 이용할 수 있어 '서민 주거사다리'로 평가된다.

그러나 최근 2년 사이 집값이 크게 오르면서 이들 단지에서 잡음이 커지고 있다. 최초 분양가격 대비 인근 아파트 시세가 2~3배로 벌어지면서 사업자와 임차인 모두 시세차익 기대를 키우고 있어서다. 입주시 작성한 계약서와 정부 정책은 '분양 시점 시세'가 명기됐지만 입주민들은 "신축 아파트 분양가 대비 지나친 폭리'를 주장하며 각을 세우고 있다.

결국 판교대방노블랜드에서는 임차인들이 대방건설 대표를 고소하는 사건이 발생했다. 회사측은 7억원대 분양전환 가격을 제시했지만 입주민들은 2억원대 금액을 주장하면서 각을 세우는 중이다.

제주 삼화지구 부영아파트 3차, 6차, 7차, 8차 단지 2000여 가구의 불만은 지역 정치권으로 옮겨졌다.

6000여 가구가 분양전환될 예정인 경기도 하남시에서도 지역 정치인들이 전국동시지방선거를 앞두고 관련 쟁점을 이슈화하는 중이다.

이 외에도 SM상선 '아산배방 우방아이유쉘2단지', SM대한해운 '오송역 동아라이크텐', 대방건설 '판교대방노블랜드' 등 대다수 단지에서 갈등이 고조된 상태다.

이들 외에도 분양전환을 기다리고 있는 10년 공공임대주택은 전국에 26만가구가 넘는다.

건설업계 관계자는 "임대주택 분양전환 가격산정은 임대계약 당시에 안내됐고 이후에도 안내 절차대로 사업을 진행한 것"이라며 "집값이 크게 오르면서 시세 차익 기대가 커졌고 사업자에 반발하며 시위에 나선 일부 단지에서 분양가를 낮춘 사례가 생기면서 입주민들의 목소리가 커진 상태"라고 말했다.

문제는 분양전환 의무가 없고 임차인 우선 분양권이 주어지지 않는 단지에서도 발생하고 있다는 점이다. 올해 1월 발생한 '위례2차 호반써밋' 임대아파트는 조기매각 과정에서 입주민과 갈등이 생겼다. 건설사 측은 기존 입주민 4년 거주 보장, 분양시 주변 시세의 약 80% 수준 공급 등의 조건을 제시했지만 입주민들은 인근 아파트 최초분양가 수준 공급을 주장하며 시위에 나섰다.

감정평가기관 지자체가 선정…건설사 "폭리 논란 억울"

분양가 갈등에 대해 건설사들은 민간 임대아파트 분양가 산정 과정에 관여하지 않는다는 점을 강조하고 있다. 임대주택법 규정에 따르면 분양전환 시점에서 임대사업자(건설사)는 관할지자체에 감정평가법인 선정을 요청한다. 이후 2개 업체를 선정해 평가하는 방식이다.

감정평가법인이 주택시세 및 아파트 가치를 평가한 후 적정 가격을 산출하는 것이다. 부동산 가격이 하락세에 있을 경우 분양전환 분양가가 낮아지고 상승세에서는 분양가도 높아진다. 부동산 가격 상승기에는 고분양가 논란, 가격 하락시에는 건설사 손해로 이어지는 구조다.

건설업계 관계자는 "건설사들은 임대주택 사업의 성공여부, 제세공과금, 관리비, 수선유지비, 임대보증금 보증 가입, 시세보다 저렴한 가격 등 불확실성이 있다 "임대 후 분양전환 과정에서 이같은 차액들을 메우는 구조"라고 말했다.

반면 임차인들은 주거안정이라는 제도의 치지에 맞지 않는 구조라는 반박을 내놓고 있다. 분양시점 시세 반영에 대해서는 법안을 제대로 인지하지 못한 상태에서 계약했기에 "서민 내쫓는 조치"라며 반발한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구원은 "분명 법안이 허술한 면이 있지만 최근의 갈등은 부동산 가격 급등에 기인한다"라며 "감정평가법인이라는 3자의 판단에도 불구하고 건설사와 입주민 사이의 이해가 크게 상충되기 때문에 앞으로도 분쟁이 이어질 것"이라고 말했다.

이어 "집값 폭락기에는 분양전환에 관심 없던 입주민들이 최근부터 분양전환과 분양가격에 관심을 크게 갖는 경향이 있다"며 "제도 취지에 맞게 서민들을 우대하는 것이 맞지만 임대인들의 요구가 지나친 느낌이 있고 이들에게 너무 많은 이권을 준다면 오히려 더 큰 불평등을 야기할 것"이라고 말했다.

USD$	1,331.8	▲0.8
EUR€	1,486.2	▲6.6
JPY¥	932.9	▼1.5
CNH¥	188.1	▲0.9

법대로 해도 갈등...탈 많은 임대아파트 분양전환

관련기사

전체 댓글 0

매매기준율