도곡동 타워팰리스 ⓒ연합뉴스

#서울 강남구 도곡동 우성캐릭터 아파트 전용면적 165㎡(63평)는 지난해 5월 12일 31억7500만원에 거래됐다. 직전 최고가인 21억4500만원(2020년 2월 24일)보다 무려 48% 오른 가격에 계약이 체결된 것이다. 그러나 해당 거래는 이듬해인 올해 2월 22일 거래 취소 신고됐다. 그 사이 25억6000만원에 한 건의 거래가 이뤄졌는데 취소된 최고가 거래보다는 가격이 낮지만, 직전 최고가(21억4500만원)보다는 높은 가격에 거래가 이뤄졌다.

#서울 강남구 청담동 신동아 아파트 전용면적 85㎡(35평)는 지난해 6월 4일 27억5000만원에 계약이 체결됐다. 이는 신고가로 직전 최고가인 24억5000만원(2022년 5월 16일)보다 12.2% 오른 가격이다. 해당 거래는 5개월 뒤인 11월 3일 거래가 취소됐다. 이후 동일 평수 거래는 이뤄지지 않았고 현재 호가는 24억~25억원 수준이다.

이른바 '집값 띄우기'로 불리는 부동산 시세조작이 부동산 시장을 교란하고 있는 것으로 나타났다. 거래가 잠잠하거나 시세가 보합을 보이는 상황에서 최고가 거래를 띄운 뒤 몇 달 뒤에 계약을 해제하는 방식으로 사실상 정상적인 거래를 방해하는 것이다. 가격이 오른 줄 알고 계약을 체결했다가 자칫 고점에서 물리는 실수요자가 발생할 수도 있는 셈이다.

18일 국토교통부에 따르면 2021년 이후 '3개월 이내 신고가 해제비율'은 감소했지만, 계약 후 '6개월 이후 신고가 해제비율'은 급격히 상승하고 있는 것으로 나타났다. 계약 후 3개월 이내 해제 비율은 2021년 1분기 88.6%에서 지난해 1분기 57.4%, 올해 1분기 41.8%로 하락 추세다.

계약 후 6개월 이후 해제는 2021년 1분기 1.7%에서 지난해 1분기 11.4%로 10%가까이 상승했고, 올해 1분기에는 44.3%로 계약 후 3개월 이내 해제비율을 넘어섰다. 국토부는 허위 신고가로 거래신고를 했다가 이를 취소하는 '실거래가 띄우기'에 대해 지난달부터 기획조사에 착수했다. 기획조사는 7월까지 5개월간 진행될 예정이다.

한국부동산원 관계자는 "현재 실시간 모니터링 중으로 이상거래 부분에 대해 자금조달내역서를 받아 과태료 의심 대상을 추출할 것"이라고 말했다. 조사는 계약서의 존재 여부를 우선 파악하고 계약금 지급‧반환(배액배상)이 정상적으로 이뤄졌는지 살펴보는 방식으로 진행된다.

실거래가 띄우기는 중개업자가 특정 아파트 매물에 대해 신고가를 찍고 해제시키거나 가족 간 자전거래 방식으로 이뤄진다. 지난 2021년 국토부가 실시한 부동산 거래 허위신고 기획조사에서 자전거래는 총 12건이 적발됐다. 사례를 보면 공인중개사 A씨는 시세 2억4000만원인 처제의 아파트를 자신의 딸과 아들 명의로 두 차례 거래신고를 하면서 호가를 높였다. 이후 제3자에게 시세보다 높은 3억5000만원에 중개했다. 공인중개사의 자전거래는 공인중개사법 위반으로 형사처벌 대상이다.

자전거래 인해 해당 단지의 실거래가 실제 상승하기도 했다. 남양주의 A단지는 자전거래 이후 총 28건의 거래에서 실거래가가 약 17% 상승했다. 청주의 B단지는 54%, 창원 C단지는 29% 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다.

시장 왜곡은 실거래가 띄우기뿐만 아니라 직거래를 통해서도 이뤄지고 있다. 국토부는 공인중개사를 거치지 않고 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래에 대해 지난해 11월부터 기획조사를 실시해 불법의심거래 276건을 적발했다.

구체적으로 거래신고 위반은 214건, 편법증여‧차입금 거래 77건, 명의신탁 19건, 대출용도 외 유용 19건으로 집계됐다. 거래신고 위반의 경우 계약일을 거짓으로 신고하거나 업‧다운계약을 맺어 시장을 왜곡하는 행위로 취득가액의 5% 이하 과태료를 부과한다.

가격 담합도 골칫거리다. 아파트 가격 담합의 경우 통상 부동산 카페나 카카오톡 오픈채팅방에서 이뤄진다. 가격을 낮춰서 부동산에 물건을 내놓지 말자고 단체행동을 하거나 저가로 물건을 내놓은 공인중개사에게 전화 또는 방문 항의를 하는 경우 모두 불법행위에 해당한다.

다만 고금리로 인해 대출 문턱이 높아지면서 부동산 가격이 대세 하락에 접어들자 담합 사례는 줄어든 것으로 나타났다. 교란행위 신고 건수는 2020년 2221건, 2021년 1576건, 2022건 536건, 2023년 3월 120건으로 집계됐다. 현재 정부는 부동산거래질서행위 신고센터를 개설해 실거래가 띄우기나 가격 담합 등 불법행위에 대한 신고를 받고 있다.

한국부동산원 관계자는 "예전에는 가격 담합이 많았지만, 현재는 가격이 떨어져서 그런 사례는 많지 않다"면서도 "다시 바닥을 찍고 가격이 오르는 상황에서 가격 담합이 이뤄지면 안 된다는 것을 정부가 강조한 것"이라고 말했다.

그러면서 "인위적으로 가격을 띄울 경우 정상 거래를 하는 실수요자가 비싼 돈을 주고 사야 할 수밖에 없다"면서 "향후 매수자가 없는 경우에는 가격이 폭락할 수도 있다"고 덧붙였다.

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