서울 아파트 실거래가 상승 배경은 급매물?…하반기는 더딜 것

송고 2023.08.18 10:44 | 수정 2023.08.18 10:45
EBN 김창권 기자 (kimck2611@ebn.co.kr)

올 상반기에만 10% 올라…지난해 급락으로 가격 메리트 생겨

정부의 1·3 규제완화와 주담대 제한 해지 등 구매요건 상향

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [출처=연합뉴스]

서울 아파트 실거래가격지수가 작년 말 대비 10% 가까이 오르면서 집값 반등이 시작되고 있다는 전망이 나온다. 다만 이 같은 상승 전환은 하반기로 갈수록 약해질 것으로 예상된다.

18일 한국부동산원 조사에 따르면 지난 6월 서울 아파트 실거래가격지수는 156.1로 전월 대비 2.02% 상승했다. 서울의 모든 권역이 상승한 것인데 서북권(2.34%), 동남권(2.21%), 동북권(2.07%), 서남권(1.70%), 도심권(0.47%) 순으로 상승세를 보였다.

실거래가격지수는 시장에서 실제 거래신고가 이뤄진 아파트만을 대상으로 가격변동을 지수화한 것으로, 신고기간(30일)이 있기 때문에 한 달 반 정도의 시차를 두고 발표된다. 이에 호가와 실거래가를 표본조사하는 다른 통계에 비해 시장 흐름을 파악하는 데 유용하다. 다만 거래량이 적을 때에는 일부 아파트의 매매가격 등락이 시장을 좌우할 수 있다는 점은 유의해야 한다.

전국적으로도 아파트 매매 실거래가지수는 상승한 것으로 나타났다. 세종과 지방광역시를 중심으로 매수세가 살아나며 수도권 1.20%, 지방 0.40% 상승해, 전국 평균은 전월 대비 0.81% 올랐다. 다만 지방의 경우 지역마다 차이가 있지만 제주(-1.35%), 경북(-0.06%), 전남(-0.05%) 등은 하락세가 이어졌다.

특히 서울의 경우 올해 상반기 누적 상승률은 9.99%로 10%에 육박하며 실거래가가 크게 반등하는 모습을 보이고 있다는 점이다. 이처럼 서울의 아파트 실거래가가 급등한 것은 지난해 서울의 실거래가(-22%)가 급락한 데 따른 영향이 큰 것으로 보여진다.

실제 서울 아파트 실거래가지수는 지난해 6월 기준 180.4로 올해와 비교하면 -13.46%나 차이를 보이고 있다. 수도권과 지방 역시 전년 동월로 비교하면 각각 -15.43%, -9.61%로 올해 상승을 이어가고 있지만, 여전히 지난해 상승폭을 따라잡긴 어려운 상황이다.

아파트 매매 실거래가격지수. [출처=한국부동산원]

이 같은 상승세가 유지되는 배경에는 정부의 규제 완화 영향도 크다. 앞서 정부는 부동산 규제를 대거 완화하기 위해 1·3 부동산 규제완화 정책으로 규제 지역을 강남3구와 용산구만 남기고 모두 해제했다.

또한 연 4% 금리의 특례보금자리론 대출을 신설하면서 구매 요건이 대거 완화했는데, 1년간 한시적으로 운영되는 특례보금자리론은 소득 요건이 없고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않아 인기를 끌고 있다. 여기에 15억원을 초과하는 아파트의 주택담보대출 상한선을 폐지한 것도 영향을 미친 것으로 보인다.

서울 아파트의 규모별 지수를 살펴보면 중대형 평수의 거래량이 크게 증가했는데, 6월 기준 135㎡초과 거래량은 전달 대비 3.66% 상승해 가장 높았고, 85㎡초과~135㎡이하 3.02%, 60㎡초과~85㎡이하 2.06%, 40㎡초과~60㎡이하 1.48%, 40㎡이하 0.86% 순으로 나타나 면적이 클수록 거래량이 늘어나는 모습을 보였다.

정부의 규제 완화로 중대형 평수에 대한 관심이 높았던 입주자들이 주담대를 활용해 아파트 매매에 적극적으로 나선 것으로 풀이된다.

전반적으로 부동산 시장이 상승세로 접어든 모습이지만, 올해 상반기의 상승률이 하반기에도 이어질 것이란 게 업계의 의견이다. 그러나 상반기처럼 강한 반등이 이어지진 않을 것이란 얘기가 나온다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “지난해 서울 아파트 가격이 22% 급락하면서 가격적 메리트가 커졌고, 정부의 규제완화 영향으로 서울 아파트 구매 요건이 좋았다”면서 “시장에서는 분양가가 급등하자 분양을 받기 보다는 급매물을 사는 것이 유리하다는 수요자의 인식도 실거래가에 영향을 미친 것 같다”고 분석했다.

이어 “서울의 경우 하반기에는 실거래가 반등 탄력은 떨어질 것으로 보이는데, 급매물이 대부분 소진됐고 고금리에 따른 역전세난 우려, 건설사 PF 부실 등으로 상반기만큼의 상승 탄력은 없을 것”이라며 “하반기에도 이번 같은 상승이 이어지면 지난해 하락분을 모두 만회하게 되는데 그러기에는 시장 에너지가 부족하기 때문”이라고 설명했다.

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