11.3부동산 대책 발표에 따라 분양시장도 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 분양권 전매가 입주 이전까지 사실상 금지되는 강남 지역의 경우, 분양권 프리미엄이 사라지고, 청약 흥행 행진도 일단 멈출 전망이다. 하지만 분양을 마친 강남 단지와 수도권내 입지가 좋은 지역, 단기 완판 단지에는 관심이 높아질 전망이다.

◆직격탄 맞은 강남 분양, 반포와 방배 분양단지 '어쩌나'
이번 대책에 따라 강남 지역에 대한 분양권 거래가 사실상 금지되면서, 반포와 방배 지역 분양 단지들은 직격탄을 맞게 됐다. 대책이 발표된 3일 입주자 모집공고분부터 전매제한이 적용돼, 이들 단지에 대한 청약 흥행도 장담할 수 없게 됐다.

올해 강남 지역에 분양이 예정된 단지들은 잠원동 래미안 리오센트와 방배동 에코자이 등 2곳으로 압축된다. 삼성물산은 12월 잠원 한신 18·24차를 재건축하는 래미안 리오센트를 분양한다. 총 475가구(전용 49~132㎡) 가운데 146가구가 일반 분양된다.

GS건설도 11월말 방배3구역을 재건축하는 방배 아트자이를 분양한다. 모두 353가구 가운데 일반 분양 물량은 96가구다. 송파구 풍납동 잠실올림픽아이파크도 이번달 92가구가 일반 분양될 예정이다. 내년 상반기에는 래미안 개포시영, 송파구 거여동 e편한세상 거여2-2구역, 래미안 서초우성1단지 등이 분양한다.

이들 단지는 입주 이전까지 분양권 전매가 원천 제한되는 것은 분양가가 9억원이 넘으면 중도금 대출도 받을 수 없다. 세대원 1순위 자격 배제 등 까다로운 청약 요건도 적용된다.

GS건설 관계자는 "3일 부동산 대책에 따라 가수요층이 크게 줄었기 때문에 청약 경쟁률이 치솟지는 않을 것 같다"면서 "강남 단지의 청약자 수는 적어지겠지만, 방배 아트자이 등은 일반 분양 물량이 적어 완판까지 큰 무리는 없을 것으로 본다"라고 말했다.

◆11월 이전 분양한 강남 단지들, 분양권 거래 가능 프리미엄도 예상
반면 대책 발표 이전에 강남에서 분양한 단지들은 수혜가 예상된다. 대책 발표 이전에 분양한 단지들은 기존대로 분양권 전매 제한 기간이 늘어나지 않아, '분양권 거래 가능' 단지라는 프리미엄도 예상해볼 수 있다.

올해 강남에서 분양한 대표적인 단지로는 개포주공 3단지를 재건축한 현대건설의 디에이치 아너힐즈, 대림산업의 아크로리버뷰, 삼성물산의 래미안 루체하임, 래미안 블레스티지, GS건설의 신반포자이 등이다. 래미안 블레스티지와 신반포자이는 분양권 전매 제한 기간이 풀려 현재 분양권이 거래되고 있다.

지난 8월 분양한 현대건설의 디에이치 아너힐즈는 내년 2월, 9월 분양한 대림산업의 아크로리버뷰는 내년 3월부터 분양권 전매 제한이 해제된다. 6월 분양한 래미안 루체하임은 12월부터 분양권을 사고팔 수 있다.

리얼투데이 김지연 팀장은 “앞서 분양한 강남권 단지들은 전매 제한이 길지 않아 이번 대책의 반사 이익을 볼 것”이라면서 “분양권 시장에 나오는 물건 자체가 희소가치를 띄기 때문에, 그에 따른 프리미엄도 일정부분 예상된다”라고 말했다.

거래 제한이 없는 강남 재건축 시장에 대한 예측은 반반이다. 우선 강남 분양권 시장에 몰렸던 돈이 강남 재건축 등 조합원 입주권 시장으로 몰리지 않겠느냐는 예측이 나온다. 저금리 상황에서 안정적으로 수익을 낼 수 있는 투자처가 부동산 밖에 없다는 것이다.

비관론도 있다. 강남 재건축은 급등세에 따른 부담감에 최근 보합세를 보이고 있고, 전체 부동산 시장 위축으로 강남 재건축도 영향을 받을 것이란 예측이다. 실제로 올해 강남 재건축 시장의 급등은 강남 분양 시장의 활황에 따른 심리적 영향이 컸던 만큼, 재건축 시장도 동시에 영향을 받을 것이라는 게 근거다.

부동산 114 김은진 팀장은 "최근 들어서 강남 재건축 시장은 가격이 보합세를 보이고 있었고, 향후 하락까지도 예상이 됐었다"면서 "하지만 이번 규제로 일정 부분 투자자가 몰리면서, 급등세는 아니지만, 보합세나 소폭 상승세를 보일 것으로 전망된다"라고 말했다.

◆서울 마포와 양천, 영등포 등도 간접 수혜…단기완판 단지도 눈여겨 봐야
강남을 제외한 서울 지역 분양 예정 단지들에도 투자 자금이 몰릴 것으로 예상된다. 분양권 전매 제한 기간이 1년6개월로 늘어나긴 했지만, 분양권 거래가 원천 차단된 강남보다는 가수요층이 몰릴 것으로 예상된다. 입지 조건이 좋은 마포와 양천, 영등포 등이 수혜 예상 지역이다.

수도권 지역에서는 경기 의왕과 안양, 광명, 김포, 시흥, 안산, 의정부 등 서울 접근성이 좋은 지역과, 인천 송도 등 학군 인프라가 좋은 곳들에 대한 관심을 높일 필요가 있다는 게 부동산업계의 관측이다.

수도권 단기 완판 단지에 대한 관심도도 높아질 전망이다. 단기적으로는 투자 심리 위축이 작용하면서, 프리미엄이 크게 붙지는 않겠지만, 입지 조건이 좋다면 장기적으로는 투자나 실수요자 모두 기회가 될 수 있다는 것이다.

지난달에는 경기도 안산 사동의 그랑시티 자이가 닷새만에 모두 팔렸고, 의정부 신곡동에서 분양한 e편한세상 추동공원은 일주일, 김포시 풍무동에 분양한 풍무 꿈에그린 2차는 5일만에 모두 팔렸다.

서울 지역에서는 장위뉴타운 5구역에 위치한 래미안 장위 퍼스트하이가 계약 시작 닷새만에 100% 계약이 완료됐다.

부동산인포 권일 팀장은 "앞으로 투자 심리가 위축되면서 단기적으로 프리미엄은 낮게 형성될 가능성이 높다"면서 "입지 여건이 좋은 단기 완판 단지들은 장기적인 관점에서 프리미엄 상승을 기대해볼 수 있기 때문에, 옥석가리기를 잘 한다면 좋은 기회가 될 수 있다"라고 말했다.

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