개포 재건축 단지 전경 ⓒ연합뉴스

정부의 규제로 직격탄을 맞은 강남 재건축 시장에 온기가 돌고 있다.

강남 재건축 광풍의 촉매제 역할을 했던 개포동이 규제 여파로 시세가 1억원 이상 떨어지기도 했지만, 최근에는 거래가 이뤄지며 시세를 점차 회복하고 있다. 저층 단지에 이어 중층 단지도 사업 속도를 내고 있어 재건축 열기가 이어질지 관심을 모으고 있다.

◆ 저층 이어 중층도 재건축 착수
23일 관련 업계에 따르면 최근 개포동 현대1차아파트가 재건축 심의를 통과했다. 지난 21일 서울시는 제23차 도시계획위원회를 열고 개포현대1차 아파트 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역지정안을 수정 가결했다.

개포현대1차는 현재 13층의 중층 단지로, 저층 단지보다 사업성이 낮아 재건축 추진이 상대적으로 어렵다. 시장에서는 이번 개포현대1차의 재건축 심의 통과를 의미 있게 보고 있다. 저층 중심으로 이뤄진 재건축 열기가 중층 단지로 이어질지 기대가 크기 때문이다.

개포 현대1차는 중층 단지로 임대주택 100가구를 포함해 총 823가구, 용적률 299.61% 이하, 최고층수 35층 이하로 재건축된다. 현재 중층 단지인 개포5단지도 정비구역 지정안 제출한 상태다.

저층도 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 개포동의 대규모 저층 주공아파트 단지들은 이미 분양을 마친 것을 비롯해 사업시행인가, 관리처분 등이 순차적으로 추진되고 있다.

특히 개포 재건축 단지 중 가장 덩치가 큰 주공1단지는 내년 3월 중으로 관리처분총회가 개최될 것으로 예상된다. 앞서 1단지는 지난 4월말 사업시행인가를 받고 7~8월 조합원 분양 신청을 받은 바 있다.

조합측 계획대로라면 내년 1분기 안으로 관리처분 총회를 열어 일반 분양가 책정 등 구체적인 사업 계획을 확정짓게 된다. 총 5040가구는 재건축 후 6642가구로 탈바꿈한다. 일반분양 물량은 1216가구로 개포지구 재건축 단지 중 가장 많다.

개포주공4단지는 오는 28일 재건축 사업의 마지막 행정 절차인 관리처분총회를 개최할 예정이다. 이후 늦어도 내년 봄에는 인가 신청을 끝내고 이주를 비롯해 철거, 착공 등의 절차를 밟겠다는 계획도 세웠다. GS건설이 시공하는 이 아파트는 총 2841가구에서 3256가구로 탈바꿈한다.

개포동 부동산 관계자들은 "현재 개포 주공단지들 중 4단지와 1단지만 내년 말 초과이익환수제 종료를 앞두고 관리처분인가 획득을 위해 사업 속도에 열을 올리고 있다"며 "이르면 내년 상반기 안으로 재건축 단지들의 관리처분계획 수립 관련 소식이 심심치 않게 들릴 것으로 예상된다"고 말했다.

개포4단지 모습 ⓒ연합뉴스

◆ 재건축 시간표 다시 돌아간다
개포동 현지 부동산에 따르면 11.3부동산대책 발표 이후 냉랭한 기류가 지속되다가, 지난주부터 주공 단지들의 거래량이 다시 회복세를 보이고 있다. 지난달부터 규제 한파로 급매물이 나와도 거래가 이뤄지지 않았지만, 주공1단지와 4단지 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 모습이다.

개포동 L부동산 관계자는 "11.3 대책 이후로 관망 심리가 확대되면서 한동안 매매거래는 조용한 모습을 보였다"며 "하지만 지난주 주말부터 급매물로 나온 물건들이 조금씩 거래가 이뤄지고 있다"고 설명했다.

이 관계자는 "각종 규제와 미국 금리 인상 등 대내외 악재들이 잇따르고 있는데, 더 이상 악재는 다 나온 것 같다는 심리가 굳혀지면서 당초 주공 단지에 관심 있었던 매수자분들이 저렴한 가격으로 매수를 하고 있다"고 덧붙였다.

주공 1단지는 전용 84㎡ 위주로 거래가 이뤄지고 있다. 지난 주말부터 현재까지 3건을 기록 중이다. 가격은 1억원 이상 떨어진 9억5000만~9억6000만원에 거래가 됐다. 113㎡도 20일 1억원 이상 떨어진 가격으로 1건에 거래가 이뤄졌다.

주공 4단지도 거래가 잇따르고 있다. 오는 28일 관리처분 총회를 앞두고 매수 심리가 커졌기 때문으로 풀이된다. 지난주부터 6개 이상의 매물이 거래되고 있다. 전용 42㎡의 경우 9억원대 시세로 이뤄진 상태다. 한때 최고 10억 후반대까지 가격대를 이룬 것에 비하면 엄청 떨어진 시세다.

거래가 이뤄지다 보니 일부 집주인분들은 가격까지 올리고 있다. 이번 주 들어 가격을 1000만~2000만원 정도 올려 매물로 내놓고 있다는 게 인근 부동산 관계자들의 설명이다.

부동산 관계자들은 "아직 80~90%는 관망하고 있는 추세지만 떨어진 가격으로 서서히 거래가 되고 있다"며 "규제 한파 이후 평형별로 1억원 이상 떨어졌지만 현재로선 더 이상 하락할 것으로 보지 않는다"고 말했다.

다만 일각에서는 아직 본격으로 심리가 회복 됐다고 보기는 힘들다고 말한다. 일부 부동산 관계자들은 "내년 봄 미국 금리 인상 영향을 한차례 또 받을 수 있어 현재 회복세라고 보긴 어렵다"며 "상반기까지는 가격이 크게 뛰지도 않고 떨어지지도 않을 것으로 보인다. 결국 이 같은 분위기를 이어가다 상승세라기 보단 회복세로 접어들 것 같다"고 설명했다.

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