투기과열지구 지정 대상, 강남4구? 혹은 서울전지역?

송고 2017.08.02 00:01 | 수정 2017.08.01 22:44
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

강남4구 포함 서울전지역으로 확대 가능성

6.19대책 이후 집값 상승률 강남보다 강북이 더 높아

투기지역·투기과열지구 구분 지정 가능성도

정부의 고강도 부동산대책으로 투기과열지구 지정이 유력한 가운데 규제 지역이 어디까지 포함될 지에 이목이 집중되고 있다. 강남4구는 이견이 없는 가운데 서울전지역이 투기과열지구에 지정될 가능성도 높다는 의견도 있다.

정부가 2일 발표하는 새 부동산대책에는 투기과열지구 지정이 유력시 되고 있다. 우선 강남4구가 투기과열지구에 선정될 것이란 전망은 어렵지 않다. 정부는 11.3대책과 6.19대책으로 강남 재건축 집값을 잡는데 주력했지만 효과가 미미했다고 판단하고 있다.

김현미 국토교통부 장관은 6.19대책 발표에 앞서 투기과열지구 지정 등 급진적인 규제는 향후 시장 상황을 판단한 후 결정하겠다고 밝힌 바 있다. 결국 강남4구의 집값 상승세가 투기과열지구 지정에 결정적인 역할을 한 셈이다.

정부가 앞선 대책을 내놓으면서 강남4구를 1차적으로 규제한 뒤 사장 상황을 검토한 후 서울 전지역으로 확대해 나갔다는 점도 우선 강남4구를 규제할 것이란 주장에 힘을 싣고 있다.

정부는 작년 11.3대책에서 강남4구의 전매제한을 입주시로 확대한 뒤에도 주택가격이 좀처럼 진정되지 않자 6.19대책에서 서울 전지역으로 확대한 바 있다.

하지만 6.19대책 이후 서울 집값 상승세는 비단 강남4구의 문제만은 아니다. 한국감정원에 따르면 6.19대책 이후 서울 아파트값은 0.76% 올랐다.

반면 강남4구 아파트값은 송파구 0.73%, 서초구 0.62%, 강동구 0.61% 강남구는 0.44% 순으로 오히려 강남4구 상승률이 서울 평균을 하회하고 있다.

실수요가 풍부한 노원구는 같은 기간 1.58%, 성수동에 3.3㎡당 5000만원대 초고가 주상복합의 분양승인이 난 성동구도 1.21%가 올랐다. 재건축 이슈와 개발호재가 풍한 영등포구는 0.99%, 강남 못지않게 투기세력이 진입한 마곡지구가 있는 강서구도 0.94%가 올랐다.

이외 에도 강북에서 주거선호도가 높은 마포구는 0.68%, 각종 개발호재로 용산구도 0.66% 오르는 등 6.19대책 이후에는 강남외 지역의 상승세가 오히려 강남4구를 압도하고 있는 실정이다.

서울 외 지역에서는 줄곧 규제를 받아왔던 세종시와 일부 부산시가 포함될 가능성이 높다. 수도권에서는 재건축 이슈가 풍부한 과천시와 청약 열기가 높은 2기 신도시 등도 규제지역에 포함될 가능성이 높다.

작년 11.3대책에서 우선 전매제한 강화 조치를 받은 곳은 강남4구와 과천시·하남시·고양시·남양주시·동탄2신도시·세종시, 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구 등이었다.

투기과열지구와 투기지역을 나눠 설정할 가능성도 있다. 투기과열지구는 국토부 장관이 지정하며 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되고 주택담보인정비율, LTV와 총부채상환비율, DTI 한도가 40%로 강화되는 등 14개 규제가 동시에 적용된다.

반면 투기지역은 집값 또는 토지의 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부장관이 지정하는 지역이다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세에 대해 실거래가로 과세가 되며 중도금 대출비율이 축소되고 복수대출이 제한되는 등 제약이 따른다.

정부가 다주택자와 양도소득세를 손보겠다고 밝힌 가운데 강남4구를 투기지역으로 지정하고 서울 전지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다는 분석도 있다.

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투기과열지구 지정 대상, 강남4구? 혹은 서울전지역?

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