지난해 말부터 감지된 부동산 하락 안정화 요인들은 연초들어 더 뚜렷해지고 있다.ⓒ연합

지난해 말부터 감지된 부동산 하향 안정화 정황들이 연초들어 더 뚜렷해지고 있다. 정부의 장기적인 주택 공급부터 소비자들의 기대심리까지 집값 하락을 가리키고 있는 데다 최근 부동산 시장에 가장 큰 영향력을 미치고 있는 대출금리 상승은 하방압력을 더 키울 것으로 전망되고 있다.

10일 부동산업계와 금융권에 따르면 민간연구소들이 집값 상승세를 전망하고 있지만 시장에서는 하락 요인이 곳곳에서 포착되고 있다.

지난해 12월 공시 기준(11월 취급 대출) 국내 시중은행의 일반 신용대출 평균 금리가 최고 연 6.0%까지 올랐다. 국내 5대 시중은행의 일반 신용대출 평균 금리는 3.89~6%를 기록했다. 금리부담은 주택시장에 가장 큰 영향을 준 요인이기도 하다. 한국은행이 지난 2020년 5월부터 약 15개월 간 동결했던 기준금리를 지난해 8월 말 올리기 시작하면서 서울 아파트 거래량은 지속 감소를 기록했다.

기준금리 인상 직후인 지난해 9월 서울 아파트 거래량은 총 2706건으로 집계됐다. 이는 금리 인상 전인 전월(4217건)의 64% 수준으로 금리인상 한 달 만에 거래량이 30% 이상 빠진 것이다. 이후로도 10월 2174건, 11월 1354건으로 계속 거래량 감소를 기록하고 있다.

두 차례의 기준금리 인상을 겪은 뒤인 지난해 12월 거래량은 이달 1일 신고된 건수 기준으로 567건에 그친다. 12월 거래량은 아직 이달 말까지 거래신고 기간이 남아 있지만 최근 침체된 분위기를 고려할 때 2008년 12월(1523건)을 밑도는 역대 최저를 기록할 전망이라는 게 업계의 중론이다.

전문가들은 전문가들은 주담대 금리가 연 5%를 넘어서는 시점을 '금융 변곡점'이라고 일컬어 왔다. '금리 연 5%'이 금융 소비자가 대출받기를 포기하는 심리적 저지선으로 작용한다는 의미다. 대출심리가 주택 수요에 직접적으로 작용하는 만큼 금융 변곡점은 '집값 변곡점'으로도 해석할 수 있다.

일부 조사 지표로도 확인할 수 있다. 우리금융경영연구소가 최근 발간한 '2021 대중부유층(국내 소득 상위 10~30%) 보고서'에 따르면 부동산 구매 의향이 있는 대중부유층의 54.5%는 '대출로 부동산 구매자금을 조달하겠다'고 답했다.

그러나 이들 중 금리가 연 4%에 달하면 55.6%가, 연 5%에 도달하면 78.4%가 '부동산 구매를 포기하겠다'고 응답했다. 주담대 평균 금리가 5%를 훌쩍 넘어선 현재 상황에서는 주택 구매 수요는 상당히 빠졌을 것이라는 게 전문가들의 시각이다.

이런 상황에 금리는 더 오를 전망이다. 시장에서는 올해 첫 기준금리 인상이 당장 오는 14일 열리는 금융통화위원회에서 단행될 것으로 전망하고 있다. 기준금리는 1분기 인상 이후에도 미 연준 등 주요국의 금리 움직임을 고려하면서 올해 코로나19 팬데믹 이전 수준인 1.75%까지 인상될 가능성이 높은 상황이다. 이렇게되면 주담대 금리는 연내 6%도 훌쩍 넘어설 것으로 예상된다.

집값 하락 요인은 금리 부담 뿐만이 아니다. 민간연구원들이 우려하는 누적된 공급 문제는 정부의 막대한 공급 계획으로 상당 부분 상쇄시킬 전망이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5일 정부서울청사에서 연 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "2023년 54만호를 포함, 시장 일각에서 공급과잉까지 우려할 정도의 매년 56만호 주택이 공급될 예정"이라고 밝혔다.

올해 주택 입주 예정물량은 48만8000호로, 지난해(46만호)와 최근 10년 평균인 46만9000호를 상회한다. 특히 수요가 높은 아파트 물량을 지난해(32만2000호)보다 3만5000호 증가한 35만7000호 확보할 계획이다. 분양도 올해 예정물량 39만호와 사전청약 7만호를 합쳐 평년(34만8000호) 대비 30%가 많은 46만호가 예정됐다.

소비자들의 기대 심리도 집값에 영향을 주고 있다. 부동산 플랫폼 회사 직방이 어플리케이션 접속자 1236명을 대상으로 진행한 온라인 설문에 따르면 응답자 중 43.4%는 '2022년 거주지역의 주택 매매 가격을 어떻게 예상하느냐'는 물음에 '하락할 것'이라고 답했다.

집값 하락을 전망한 이유론 '현재 가격 수준이 높다는 인식(32.6%)'이 가장 많이 꼽혔다. △금리 인상으로 인한 부담(24.2%) △부동산 대출 규제 강화에 따른 부담(18.8%)이 뒤를 이었다.

일각에서는 금리 부담은 주택구매 수요를 일시적으로 눌러 결국 시장 혼란을 야기시킬 것이라는 우려도 내놓고 있지만 부채 구조조정 즉 대출 규제 정책 기조가 유지될 경우 주택시장은 하향 안정화 추세를 이어갈 가능성이 크다는 게 전문가들의 견해다.

아파트 가격을 끌어올린 것이 전세가격인데 전방위적인 대출 규제가 전세대출을 줄였고 이게 전체 시장 가격 안정화를 이끌었다는 것이다.

서영수 키움증권 연구원은 "정부의 부채 구조조정 정책은 선별적(핀셋)보다는 종체적 방식이 핵심이라며 단기적으로 대출 총량 규제를 강화하는 한편 장기적으로 DSR 규제를 강화해 시스템 규제로 규제 체계를 바꾸는 것"이라고 말했다.

그는 "실제로 정부의 대출 총량 규제로 갭투자 등 주택 구매에 주로 이용된 전세자금대출, 신용대출 등 핵심 대출은 어느 정도 억제됐다"며 "지금까지 아파트 매매가격을 끌어올린 것은 전세 가격인데 최근 전국 아파트 매매시장의 안정화 역시 전세 가격이 안정화됐기 때문임을 추론해 볼 수 있다"고 평가했다.

전국 및 수도권 아파트 시장은 2020년 역대 최고 수준의 가격 상승률을 기록한 데 이어 10월까지 전년 상승률을 뛰어넘는 과열 장세를 이어갔다. 그러나 11월부터 정부의 대출 규제 영향으로 빠른 속도로 둔화되고 있다. 부동산114 실거래가 지수 기준 11월 전국 및 수도권 아파트 가격 상승률은 연환산 기준으로 전월 대비 상승률 2.1%, 1.7%로 10월 12.4%, 13.1% 대비 큰 폭으로 둔화됐다.

©(주) EBN 무단전재 및 재배포 금지