"DSR 완화 없다"…부동산 거래절벽 해소 기대도 무산

송고 2022.04.04 11:07 | 수정 2022.10.19 17:25
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

은행권 대출 빗장 풀려도 개인 한도 '그대로'

역대 최저 서울 아파트 거래량 이달도 이어질 듯

새 정부의 대출 규제 완화가 이뤄지지 않으면서 부동산 거래절벽 현상이 계속 이어질 것으로 보인다.ⓒ연합

새 정부의 대출 규제 완화가 이뤄지지 않으면서 부동산 거래절벽 현상이 계속 이어질 것으로 보인다. 최근 은행들이 가계대출 총량규제로 묶어놨던 한도를 원래대로 상향 조정하고 일부 은행은 금리까지 낮추고 있지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 그대로 적용될 예정이기 때문이다.

지난해 7월부터 급감한 서울 아파트 거래량은 지난달 두 달 연속 1000건도 못 미친 상황이다. 새 정부 출범을 앞두고 부동산 거래량이 살아날 것이라는 전망이 많았지만 이번 달도 크게 다르지 않을 것이라는 분석이다.

4일 정치권과 부동산업계에 따르면 대통령직인수위원회와 금융당국은 윤석열 대통령 당선인의 공약대로 주택담보대출비율(LTV) 규제는 풀되 소득기준 대출 규제인 차주별 DSR 규제는 손대지 않기로 잠정 결론을 냈다.

그동안 금융권에선 윤 당선인의 공약인 생애 첫 주택 구입자 LTV 80%(1주택자는 지역과 관계없이 70%) 확대 적용의 실효성을 높이려면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하게 제한한 차주별 DSR 손질도 불가피하다는 전망이 나왔으나 현재 상황에서 DSR은 풀기 어렵다는 결론을 낸 것이다.

당초 7월로 예정된 개인별 DSR 확대 계획을 유예하거나 DSR 규제를 5억원 수준까지 상향 조정하는 방안과 취약계층·생애 최초 주택 구매자 등에 별도 규정을 적용하는 방안 등이 거론됐었다.

인수위 관계자는 "LTV는 공약대로 풀되 DSR은 현재 손을 대지 못한다는 것이 공식 입장이라 보면 된다"며 "규제 완화에 대한 의지는 있으나 여러 상황을 고려해 DSR 논의는 하지 않고 있다"고 전했다.

이 때문에 이달 들어 은행들이 가계대출 문턱을 낮추고 있는 게 큰 효과를 내지 못할 것이라는 전망도 나온다. 은행들은 대출 규제 여파로 올해 들어 지난달까지 3개월 연속 가계대출 감소를 기록하면서 대출 문턱을 낮추고 있다. 신용대출과 마이너스통장 대출 한도를 원래대로 돌리는 방식이다. 마통의 경우 지난해 9월 5000만원 이내로 일괄적으로 묶었던 대출 한도를 원래대로 복원시키고 있다.

금리를 낮추는 은행도 나왔다. 은행권에 따르면 주택담보대출과 전세자금대출 금리를 각각 최대 0.45%포인트, 0.55%포인트씩 인하할 계획이다. 시중은행 중 한 곳에서 금리 인하를 단행하면 통상적으로 다른 곳들도 인하를 검토한다.

대출 빗장이 풀리고 있지만 대출 수요는 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. DSR 규제가 그대로 이어지고 있기 때문이다. 지난 1월부터 총대출 규모가 2억 원을 초과하면 개인별 DSR 규제를 적용고 있다. 연간 원리금 합계가 소득의 40%(제2금융권 50%)를 초과하면 신규 대출을 받지 못하는 것이다.

대출 수요 확대가 크지 않을 것으로 전망되면서 부동산 시장 거래 활성화 기대도 낮아지고 있다.

서울 아파트 거래 시장은 '거래 절벽' 현상을 이어가고 있다. 서울부동산정보광장 통계에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 거래량은 두 달 연속 1000건을 넘어서지 못했다. 지난 2월 800건으로 2006년 1월 거래량을 집계하기 시작한 이후 가장 낮은 수치를 기록하고 지난달에는 이보다 작은 718건으로 나타났다.

부동산 세제와 대출 규제가 강화하면서 지난해 하반기부터 서울의 아파트 거래량은 눈에 띄게 감소하고 있었다. 지난해 7월 4681건이었던 거래 건수는 같은 해 9월 2696건으로 절반가량 줄어들더니 이어 11월에는 1262건이 거래되며 1000건대로 떨어졌다.

거래량이 역대 최저를 기록한 것은 지난달 대통령 선거를 앞두고 부동산 정책이 어떻게 변할지 모른다는 불확실성에 매도자와 매수자 모두 관망세를 보였기 때문이다. 그러나 부동산 거래량에 직접적인 영향을 주는 대출 규제 완화가 이뤄지지 않으면서 당분간 관망세는 이어질 전망이다.

부동산 전문가들은 뚜렷한 부동산 정책 기조가 자리잡기 전까지 현재의 거래절벽 분위기가 이어질 것으로 내다보고 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "장기화된 거래 부진이 시장에 더 영향을 미치는 분위기"라며 "주택담보대출 규제 완화 공약 등으로 수요자들이 매수 시기를 조정하면서 거래 침체는 한동안 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

아직 새 정부의 부동산 정책이 확실하게 드러나지 않으면서 올해 상반기까지는 거래량이 쉽게 회복되지 못할 것이란 예상도 나온다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "규제 완화가 예상되면서 매도자는 더 오를 것 같아 관망하고 있고 매수자는 매입하려고 해도 여전히 대출 규제에 막혀 움직이기 쉽지 않다"며 "세부 정책이 결정되기 전까지는 계속 타이밍을 볼 것"이라고 말했다.

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