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원자재값 인상에 따른 분양가 상승이 예상되는 데다 분양 물량까지 줄어들면서 서울을 벗어나려는 실수요자의 수가 늘어나고 있다. 반대로 경기 지역에는 지난해보다 많은 신규 아파트가 공급될 예정으로 '탈서울' 현상이 심해지는 중이다.

27일 부동산업계에 따르면 서울과 경기 지역에 주택 공급량이 상반된 모습을 보이고 있다.

한국부동산원 청약홈 통계를 보면 올해 4월까지 서울에는 3133가구가 공급되는데 그쳤다. 연초 부동산 업계에서는 올해 서울에 4만가구 이상이 공급될 것으로 예측했으나 상반기 절반이 지난 현 시점에서 공급량은 계획의 10%에도 못 미치는 수준이다.

서울 지역의 공급 가뭄은 심화 될 전망이다. 서울 분양 최대어인 강동구 둔촌주공 재건축(1만2032가구) 공사가 전면 중단되면서 올해 상반기 예정됐던 4700여가구 일반분양이 멈춰선 상황이기 때문이다.

뿐만 아니라 서초구 반포동 신반포15차를 재건축하는 '래미안 원펜타스'(641가구) 역시 분양이 지연되고 있다. 2678가구 규모의 송파구 잠실진주 재건축 사업도 공사 현장에서 유물이 발견돼 분양 일정에 차질이 생겼다.

강북권 상황도 비슷하다. 동대문구 이문1구역과 3구역 총 7390가구는 올해 상반기 분양 예정이었으나 일정이 미뤄졌으며 은평구 대조1구역(2451가구)은 철거까지 마쳤지만 조합 간의 공사비 관련 갈등으로 분양과 착공이 계속 지연되고 있다.

반면 경기도는 지난해보다 많은 신규 아파트가 공급될 예정이다. 부동산인포 분양물량 자료에 따르면 올해 수원·고양·용인 3개 지역에 일반공급되는 아파트는 18개 단지 1만731가구(임대 및 조합 제외)다. 지난해 이들 지역에서 11개 단지 8775가구가 공급된 것과 비교하면 약 22.3% 증가한 수치다.

지난해 신규 분양이 전무했던 고양시는 올해 후분양 단지 331가구를 포함해 972가구가 분양된다. 수원에서는 전년 3107가구 대비 42.7% 많은 4434가구 용인은 지난해 5668가구와 비슷한 수준인 5325가구가 분양된다.

특히 수원·고양·용인은 각각 2002년·2014년·2017년 인구 100만명을 돌파해 올해 초 특례시로 지정됐다. 이는 부동산 시장에서도 호재로 여겨진다. 특례시 권한으로 △건축물 허가(51층 미만 또는 연면적 20만㎡ 미만) △택지개발지구 지정(도지사 사전 협의 필요) △개발제한구역 지정 및 해제에 관한 도시·군관리계획 변경 결정 요청(도지사 사전 협의 필요) 등이 가능하며 도시 인프라 확충에 필요한 예산도 늘어난다.

권일 부동산인포 부동산 팀장은 "인구 100만 이상의 대도시 수원·고양·용인은 풍부한 수요를 바탕으로 집값도 꾸준히 상승하고 있다"며 "특례시 지정으로 인한 도시 발전, 지역 경제 활성화 등이 기대돼 주택 거래가 더욱 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

공급량이 부족한 상황에 분양가가 오르는 것도 탈서울 수요를 자극하고 있다. 건자잿값 폭등으로 공급 주체들의 부담이 증가하며 분양가가 오르는 것이다.

지난달 한국은행이 발표한 '건설자재가격 급등의 원인과 영향'에 따르면 지난해 4분기 건설중간재가격은 전년 대비 28.5% 급상승했다. 전체 건자재 중 가격 급등 품목 수의 비중은 2020년 말 8.9%에서 올해 초 63.4%로 크게 확대됐다. 철스크랩·철광석·유연탄 등 원자잿값도 마찬가지로 2020년 4분기 이후 빠르게 상승했다.

건자재값 상승세는 지난해에도 제기됐던 바 있다. 지난해 한국건설산업연구원은 '2022년 건설경기전망' 세미나 자료에서 2021년 하반기 건자재 비용이 전반적으로 10% 이상 급등했다고 밝혔다. 철근값은 전년 50~60만 원에서 하반기 100만 원 이상으로 증가했으며 시멘트와 레미콘 가격 모두 상승했다. 건산연은 "비용 증가 상황은 2022년에도 지속될 전망이며 불안한 해외 원자재 가격 등으로 변동성 또한 더욱 커질 것"이라고 내다봤었다.

시장 논리로 보면 일반적으로 공급자의 '수익성 악화'는 '가격 상승'과 '공급 둔화'로 이어진다. 한은은 "건자잿값 급등은 건설사의 수익성을 악화시키고 향후 건설경기의 회복을 제약하는 요인으로 작용할 가능성이 높다"고 분석했다.

부동산인포는 "대내·외 다양한 요소로 건자잿값 폭등세가 지속된다면 수요 대비 공급 역시 위축될 수 있다"며 "여기에 폭등한 시공비까지 겹친다면, 결국 공급주체들이 이를 분양가에 전가시키게돼 결과적으로 수요자들이 부담할 분양가 상승으로 이어질 가능성이 높다"고 의견을 말했다.

분양가는 이미 오르고 있다. HUG 발표에 따르면 3월 전국 1㎡당 민간분양가는 전년 동월 대비 22만9000원 오른 평균 433만 원 수준으로 집계됐다. 또 지난달 국토교통부(이하 국토부)는 기본형건축비 상한액을 1㎡당 182만9000원으로 지난해 하반기 대비 2.64% 올렸다.

업계는 아파트 매매가격과 전세가격이 수 년간 큰 폭으로 오르면서 서울에서 내 집 마련이 어려워진 수요자들이 접근성이 좋은 다른 지역으로 이주하는 현상이 두드러지고 있다고 분석한다.

실제 KB부동산 월간 시계열 자료에 따르면 올해 3월 기준 서울 전체 아파트 평균 매매가는 전년(10억9993만원) 대비 15.7% 상승한 12억7334만원으로 나타났다. 반면 경기와 인천아파트 평균 매매가격은 각각 6억2073만원·4억6308만원으로 집계됐다. 이는 서울아파트 평균 전세가격인 6억7419만원 보다 낮은 수준이다.

탈서울 행렬은 이미 이어지고 있다. 통계청의 지역별 전출·입자 이동자수 자료에 따르면 지난해 56만7366명이 서울을 벗어나 다른 지역으로 이동했다. 이 가운데 64%인 36만2116명이 경기도로 전입했다.

부동산업계 관계자는 "최근 치솟는 서울 전셋값에 대출 금리까지 오르면서 주거 비용 부담이 높아져 상대적으로 서울보다 시세가 저렴한 인천·경기 등으로 수요자들이 눈을 돌리고 있다"며 "특히 서울 접근성이 좋은 경기·인천지역 중심으로 탈서울화 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

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