수도권 아파트 회복세에 ‘수익형 부동산’ 곡소리

송고 2023.08.22 11:09 | 수정 2023.08.22 11:09
EBN 이병우 기자 (news7251@ebn.co.kr)

지식산업센터·오피스텔 거래량 ‘뚝’

오피스텔 공급량·청약 경쟁률 급감

서울 강서구에 시공 중인 지식산업센터 현장. [출처=EBN]

한때 아파트 대체재로 꼽히던 ‘수익형 부동산’들이 최근 투자자들에게 외면받고 있다. 올해 초 시작된 정부의 부동산 규제 완화와 기준금리 5차례 연속 동결로 아파트에 대한 투자 수요가 높아지면서 상대적으로 비아파트에 대한 관심이 줄었기 때문이다.

22일 직방에 따르면 부동산 규제의 회피처로 주목받던 지식산업센터(아파트형공장)의 작년 하반기 수도권 지역 거래량은 1024건으로 2021년 상반기(3470건) 대비 70.48%가 급감했다.

앞서 지식산업센터는 지난 2020년 수익형 부동산 중 하나로 꼽히기 시작해 약 3년여간 황금기를 맞이했다. 아파트와 달리 전매제한 등 각종 부동산 규제에서 제외될 수 있었고, 주택 수에도 포함되지 않아 세금으로부터 자유로울 수 있어서다. 대출 또한 주택담보인정비율(LTV)의 70~80%까지 가능해 투자처로 인기가 높았다.

그러나 지난해부터 기준금리 인상 및 경기 침체가 시작돼 상황이 뒤바뀌기 시작했다. 2020년 당시 2%대에 머물던 대출금리가 5%p 이상 폭등했고, 급격히 늘어난 지식산업센터 공급량으로 인해 공실이 대폭 증가하기 시작한 것이다.

이에 더해 올 초 정부가 부동산 규제를 완화한 데다 기준금리도 5연속 동결되면서 아파트에 대한 투자 심리가 높아졌고, 상대적으로 투자 매력이 약한 지식산업센터의 거래량은 급감한 것이다.

아파트 대체재·수익형 부동산으로 불리던 오피스텔도 상황은 비슷하다. 오피스텔이 인기를 끌었던 이유는 아파트에 비해 청약 경쟁이 덜하고, 주택법이 아닌 건축법을 적용받기에 청약통장이 필요 없어서다.

그러나 기준금리가 급등하기 시작한 2022년 6월(기준금리·2.25p)부터는 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원 통계 자료를 보면 올 7월 기준 전국 오피스텔 매매가격 지수는 95.55p로 14개월(2022년 6월부터~2023년 7월)째 감소세가 지속되고 있으며, 이는 한국부동산원이 해당 통계치를 작성한 이래 가장 낮은 수치다.

설상가상으로 작년 7월부터는 총부채원리금상환비율(DSR)규제가 강화돼 대출 한도가 줄었고, 이 때문에 오피스텔 소유자들은 오피스텔을 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황에 놓이게 됐다.

올해 공급물량과 청약 경쟁률도 모두 역대 최저 수준인 만큼 향후 오피스텔 시장의 상황은 더욱 어려워질 가능성이 크다.

EBN이 부동산전문 리서치업체 리얼투데이에 요청한 오피스텔 통계 자료를 보면 올 7월말까지의 오피스텔 공급량은 2711건이다.

이는 2022년 2만409건(연간)의 13.28%에 해당하는 수준이다. 연도별 오피스텔 공급량은 △2019년 1만2775건 △2020년 2만7893건 △2021년 3만6469건 △2022년 2만409건 △2023년 (7월말까지 기준) 2711건이다.

한때 25대 1을 기록하던 청약 경쟁률은 작년부터 한 자릿수에 그친 모습이다. 연도별 청약 경쟁률은 △2020년 13.1대 1 △2021년 25.8대 1 △2022년 5.2대 1 △2023년 7.9대 1이다.

한 부동산업계 관계자는 “지식산업센터·오피스텔 등은 아파트 시장의 침체기가 시작된 때 반사이익이 발생했던 수익형 부동산들인데, 최근 아파트 시장이 규제 완화로 활력을 되찾는 데다 전매제한도 일부 해결됐기에 수익형 부동산의 관심은 계속 떨어질 수밖에 없는 환경”이라며 “관련 법을 개정하기 위해 노력 중인 것으로 알고 있지만, 효과가 나타나기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다”고 말했다.

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