[EBN 칼럼] 고공행진 중인 서울 아파트 분양가격의 향방은?

송고 2024.02.05 06:00 | 수정 2024.02.05 06:00
EBN 함영진 직방 빅데이터랩장 외부기고자 ()

함영진 직방 빅데이터랩장

함영진 직방 데이터랩장

2024년 1월 분양에 나선 서울 광진구 광장동 ‘포제스한강’ 의 3.3㎡당 분양가는 1억3771만원으로 2015년 이후 3.3㎡당 역대 최고가로 분양했다. 같은 달 분양한 서초구 잠원동의 ‘메이플자이’도 3.3㎡당 6831만원을 기록하며 포제스한강에 이어 역대 2번째로 높은 분양가를 나타냈다.

연 초 서울 한강변과 강남권역 주요 분양단지에서 역대 최고 분양가를 경신하는 움직임이 본격화하자 서울 아파트 분양가 향배에 주목하는 시선이 늘고 있다. 사실 서울 아파트 분양가 고공행진은 어제 오늘의 얘기는 아니다. 2021년 3.3㎡당 2829만원이었던 서울 아파트 분양가는 2022년 3514만원으로 3천만원대를 돌파한 이후 2023년 3610만으로 재상승한 바 있다.

2023년, 전용면적 기준 3.3㎡당 분양가를 살펴보면 60㎡는 3556만원, 60㎡~85㎡이하는 3579만원, 85㎡초과는 4242만원을 기록했다. 60㎡를 호당 평균가격으로 환산하면 8억3959만원, 60㎡~85㎡이하는 11억7015만원, 85㎡초과는 19억5476만원 수준이다. 2023년 기준 서울 아파트 호당평균 분양가는 이미 10억937만원으로, 이제 서울의 웬만한 아파트 분양을 위해선 10억 원의 현금을 마련해야한다.

서울 분양가 인상의 기저에는 다양한 요인이 있다. 레미콘, 철근 등 주요 원자재가 인상 등 물가 상승과 인건비 부담 외에도 2022년 1.3대책을 통한 주요 규제지역 해제로 민간 분양가상한제 규제가 일부 해제되며 공급자 중심의 분양가 책정이 가능해 졌다. 여기에 고금리 및 PF 대출 부실, 주택시장 침체 여파로 아파트 인허가와 착공 건수가 급감해 청약대기 수요에 비해 서울 신축 아파트 분양이 많지 않은 것도 고분양가의 원인이 되고 있다.

실제 서울 아파트 공급(분양)의 첫 단추 역할을 하는 인허가 건수는 2021년 5만3662호로 고점을 기록한 이후 2022년 2만5337호로 반 토막이 났고, 2023년엔 1만8752호(‘23년 1~11월 기준)로 2만호를 넘기지 못했다. 인허가에 이은 서울 아파트 착공 건수도 2022년 4만5099호에서 2023년 1만5520호(‘23년 1~11월 기준)로 65.5% 감소했다.

반면 지난해 서울 아파트 분양에 청약통장을 사용한 순위 내 총 청약자는 27만1562명으로 전국 순위 내 총청약자 114만6606명 중 23.6%를 기록하며 4명 중 1명은 서울에 청약통장을 사용할 만큼 서울지역 청약쏠림이 강하다.

연내 서울지역에서 39개 단지 총 4만1,819세대가 분양을 준비하고 있다. 이중 높은 분양가 흐름을 주도하는 강남·서초·송파·강동구 분양예정 규모가 2만96세대로 절반에 육박하며 서울지역의 고분양가 흐름은 2024년을 관통해 지속될 전망이다.

공급보다 많은 청약대기 수요와 물가 상승 흐름을 감안한다면 연내 서울지역 아파트 분양가는 인하 전망을 기대하기 어려워 보인다. 주택 구입을 염두에 둔 실수요자라면 분양시장을 통한 내 집 마련만 고집할 필요는 없다. 청약지 주변의 준공 5년 이하 신축 급매물이나 경·공매 등 좀 더 낮은 가격에 구입할 수 있는 유통 경로를 다양화해야한다. 특히 분양가상한제가 적용되는 공공분양 물량 뉴홈의 사전청약이나 수도권 택지개발 분양물량으로 시선을 돌려 가성비 등 분양가 만족도가 높은 청약 선택을 검토할 필요가 있겠다.

USD$	1380.6	▼8.4
EUR€	1477.5	▼5.1
JPY¥	876.9	▼5.8
CNY¥	189.9	▼1

[EBN 칼럼] 고공행진 중인 서울 아파트 분양가격의 향방은?

관련기사

전체 댓글 0

매매기준율