‘강남 아파트 거품’ 부동산에서는 케케묵은 이야기지만 현재까지 단 한차례도 현실화된 적이 없다. 강남 아파트는 경기 등의 영향을 받아 하락을 하더라도 이내 예전 수준을 회복하곤 했다. 거품이 빠진다고 난리칠 때 아파트를 샀던 사람이 언제나 승자였다.

그런데 최근 강남 반포 푸르지오와 반포 래미안아이파크가 3.3㎡당 4000만원 이상의 분양가를 책정하면서 가격 거품 논란에 다시 불을 지폈다. 12월들어 강남구 아파트 매매가가 2주째 하락한 것도 이런 논란을 부추기고 있다. 과연 거품일까? 강남 아파트 부동산 현장에서 답을 찾기로 했다.

압구정 현대 아파트 모습. 최근 거래가 주춤한 상황이지만, 내년 2월 이후 다시 거래가 회복될 것이라는 전망이 나온다.ⓒEBN

올들어 강남 압구정 일대 재건축 아파트들이 연이어 상승세를 보이는 가운데 최근에는 숨고르기에 들어간 모양새다. 15일 서울부동산정보 광장에 따르면, 강남구 압구정동 구현대 4차 82.5㎡형은 지난 11월 12억9000만원에 거래됐다. 지난 2월(11억6천만~11억7250만원) 거래가보다 1억 이상 올랐다.

3.3㎡당 가격으로 환산하면, 무려 5160만원으로 최근 고분양가 논란이 지속되고 있는 반포 푸르지오 써밋이나 반포 래미안아이파크 분양가보다도 1000만원 이상 비싼 가격이다.

압구정 구현대 3차 82.5㎡형도 3월(11억9000만원)보다 4000만원 가량 오른 12억3000만원에 팔렸고, 한강이 코 앞에 보이는 구현대 1,2차 196㎡형의 경우 1월 거래(25억85000만원)가보다 3억원 이상 오른 29억원에 거래됐다.

압구정 현대 아파트 단지 옆 블록에 있는 한앙 아파트도 오름세다. 한양1차 49㎡형의 경우 지난 3월 8억1000만원에 거래됐지만 11월에는 8억9900만원으로 9억원대 돌파를 눈 앞에 두고 있다.

한양 4차 101㎡형도 지난 1월 11억6500만~12억2000만원 선에 거래되다가 10월 13억원으로 올라섰고, 한양 5차 102㎡형은 3월(12억2500만원)보다 1억 가까이 오른 13억1000만원에 거래가 되기도 했다.

이처럼 압구정 일대 아파트 가격이 급등한 것은 재건축 사업이 탄력을 받을 것이라는 기대감이 반영됐기 때문인 것으로 보인다. 현대·한양·미성1차 아파트 9185가구(22개 단지)는 지난해 강남구청의 안전 진단 심의를 통과해, 재건축 사업의 첫 발을 뗐다.

2013년 발표된 한강변 관리 기본계획에 따르면 서울시는 압구정과 신사동 일대 아파트 1만300여 가구를 압구정지구 하나로 묶어 재건축하기로 했다.

압구정 현대와 한양 등은 아직 재건축 추진위도 구성되지 않은 상태지만, 안전진단 통과 이후 꾸준한 상승세를 유지하고 있다. 재건축 논의는 10년 전부터 있어왔지만, 안전 진단 통과를 기점으로 사업 추진 속도가 빨라질 것이라는 관측이 지배적이다.

압구정 J부동산 관계자는 “압구정 현대 아파트는 지난해 말 안전진단 D등급을 받으면서, 재건축 사업이 본격적인 탄력을 받게 됐고 이르면 내년 상반기 중 정비계획 등 세부 계획이 결정 나면 매매가는 더욱 탄력을 받을 것으로 보인다”고 말했다.

부동산 114 관계자는 “올해 서울 지역에서 가격이 크게 오른 곳이 재건축 단지”라며 “재건축 사업 추진도 빨라지고, 전체적인 시장 분위기도 좋은 것이 반영됐기 때문인 것으로 보인다”고 전했다.

◆압구정 아파트 거래는 관망세지만, 가격 하락세는 아니다
최근 압구정 일대 아파트들은 거래량이 줄면서, 숨고르기에 들어갔다. 강남 압구정동 지역의 아파트 매매 거래는 지난 4월 48건, 5월 45건, 6월 46건으로 활발했지만, 하반기인 10월에는 27건, 11월에는 33건으로 줄었다.

최근 매도자들이 11월 매매 가격보다 2000만~3000만원 높은 호가를 부르면서, 잠시 관망세로 들어서고 있다. 거래가 줄었다고 해서 하락세로 돌아선 것은 아니다. 실제 일주일 전에는 압구정 현대5차 84㎡형이 15억에 거래가 이뤄지는 등 가격은 오히려 상승 기조를 유지하고 있다.

압구정 일대 부동산업계는 12월 들어 다소 거래가 주춤하지만, 내년 2월을 전후로 다시 거래가 활발해질 것으로 보고 있다.

압구정 H부동산 관계자는 “현재는 관망세지만 거래 흐름으로 볼 때, 설 연휴을 전후한 내년 2월 거래량과 가격이 다시 상승할 것으로 보고 있다”며 “최근 가격 상승세에 따라 호가도 높게 나오는 편이지만, 12월말이나 1월초에는 호가가 다소 내려갈 수 있지만 하락세를 타진 않을 것”이라고 귀뜸했다.

이 관계자는 가격거품 우려에 대해 “지난 2009년 매매가 수준에 비하면, 현재 매매가는 오히려 저렴한 수준”이라며 “2009년 수준으로 회복하기는 다소 어려울 수 있겠지만, 현재 매매가가 거품이라는 지적에 대해서는 동의할 수 없다”고 말했다.

실제로 서울시의 한강 르네상스 계획 등 부동산 호재가 쏟아진 지난 2009년 3분기 구현대 4차 82.5㎡형은 13억8000만원, 구현대 1,2차는 30억8000만원으로 올해 거래가격보다 1억원 가량 높았다. 게다가 물가 상승률을 반영하면 2009년보다 가격이 훨씬 낮은 상황에서 거품이라는 지적은 모순이라는 게 지역 공인중개사들의 공통된 견해다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “압구정 현대나 한양 아파트 모두 학군과 교통, 기반시설면에서 강남 최고의 입지를 자랑하는 지역”이라며 “과거 가격을 볼 때 우려할 만한 수준은 아니고, 향후 재건축 사업이 가시화되면, 강남의 새로운 부촌으로 큰 관심을 얻을 것”이라고 말했다.

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