서울 아파트값의 두 얼굴…강남 '내리고' vs 강북 '오르고’

송고 2016.11.28 11:20 | 수정 2016.11.28 11:37
서영욱 기자 (10sangja@ebn.co.kr)

11.3대책에 서울시 제동까지…강남4구 일제히 하락세

강북 실수요 매수세 여전…상승세 유지

강남의 아파트 단지 전경 ⓒEBN

11.3 대책 영향으로 투자 수요가 빠져나간 강남은 직격탄을 맞았다. 여기에 서울시가 재건축 사업장에 제동을 걸며 하락폭이 커지고 있다. 반면 강남을 제외한 서울지역은 실수요자들의 매수세가 이어지며 오름세를 유지, 상반된 모습을 보이고 있다.

28일 부동산114와 업계에 따르면 지난주 서울 강남 4구의 아파트 매매가는 ▼서초(-0.20%) ▼강동(-0.13%) ▼송파(-0.06%) ▼강남(-0.01%) 순으로 일제히 하락했다. 재건축 사업장의 경우 사업 추진 제동과 수요 감소 등으로 금주 0.25% 떨어지며 하락폭이 컸다.

서초구의 경우 서울시가 조합의 정비계획안을 보류하며 사업에 제동을 걸자 매수세가 빠져나가기 시작했다. 지난주 반포동 주공1단지, 경남, 신반포(한신3차) 등이 3000만~6000만원 가량 시세가 떨어졌다.

경남아파트는 지난 7월 재건축 계획이 보류돼 서울시 도시계획위원회 소위원회에서 논의가 진행 중이고, 반포1단지도 지난 17일 정비계획을 심의했지만 결론을 내지 못하고 보류됐다.

반포1단지는 교통과 환경에 대한 검토가 더 필요하다는 이유다. 전체 단지 길이만 1㎞에 달하는 대단지이고, 지하철역이 주변에 3개나 있는 점을 감안할 때 교통이나 환경에 대한 계획이 부족하다는 것이 서울시의 입장이다.

서울시가 제동을 걸고 나서자 초과이익환수제 대상이 될 가능성이 높아지며 조합의 불만도 쌓이고 있다.

초과이익환수제는 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 재건축 분담금으로 내도록 하는 제도이다. 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 시행 시기가 내년 말까지 유예됐다.

초과이익환수제 대상에서 벗어나려면 내년 말까지 재건축 관리처분인가를 받아야 하는데, 반포1단지의 경우 시공사 선정과 사업시행인가 등의 절차가 남아 있어 내년 말까지 관리처분인가를 받기는 사실상 어렵다는 관측이다.

송파구 잠실의 경우도 서울시가 50층 재건축안을 재검토하기로 하면서 추가 하락세를 면치 못했다. 최근 서울시는 현재 제3종일반주거지역인 잠실5단지 정비구역 중 일부 구역을 준주거지역으로 종 상향해 최고 50층의 주상복합 건물을 짓는 재건축 계획안에 대해 재검토가 필요하다는 의견을 조합에 전달했다.

타 재건축 단지와 달리 50층 건축이 가능하다는 메리트로 가격을 유지하던 잠실5단지는 이 소식이 전해지자 최고 호가 1억원을 넘게 내린 급매물이 나오기 시작했다. 지난 주 잠실5단지의 매매가는 1500만~2000만원 가량 떨어졌다.

반포동의 J공인중개사 관계자는 "미국 금리인상, 정부의 부동산대책 등이 집값에 큰 영향을 끼치고 있지만 강남의 경우 서울시가 재건축 사업을 좌지우지하고 있다"며 "재건축 사업에 까다로운 잣대를 들이대고 있는 현 체제하에서는 기대만큼의 가격 상승을 기대하기 힘들 것"이라고 말했다.

ⓒ부동산114

반대로 사업 추진이 본격화되며 가격 재조정을 거치는 단지도 있다. 강남구 개포4단지와 강동구 둔촌주공은 모두 내년 1월 관리처분계획 인가를 앞두고 가격이 소폭 하락했다.

개포4단지는 조합원 입주권의 경우 1000만~2000만원, 많게는 5000만~7000만원 가량 호가가 빠진 상태다. 둔촌주공 역시 1000만원에서 많게는 7000만원까지 전달에 비해 하락세를 보이고 있다.

반면 강남4구를 제외한 서울 지역의 상승세를 꾸준했다. 실수요가 몰리는 기존 아파트를 중심으로 매수세가 유지되고 있다는 분석이다. 지난주 △강서(0.21%) △서대문(0.20%) △은평(0.13%) △영등포·성북(0.09%) 등은 상승했다.

강서는 가양동 강변, 염창동 동아3차 등이 500만~1000만원 가량 올랐다. 지하철9호선 가양역이나 염창역을 걸어서 이용할 수 있는 소형아파트로 매수세가 꾸준하다. 서대문은 남가좌동 남가좌현대, DMC파크뷰자이1단지 등이 250만~750만원 가량 올랐다. 매수세는 줄었지만 매물 역시 많지 않아 소폭 오른 가격에 거래된다. 은평은 대조동 삼성타운, 신사동 시티 등이 500만~1000만원 가량 올랐다.

김민영 부동산114 연구원은 "서울 아파트 매매가격이 37주 만에 보합을 나타내며 11.3대책 이후 짙은 관망세가 이어지고 있다"며 "트럼프 효과와 미국 금리 인상 가능성으로 달러가치 수직상승 등 대외적 불확실성이 큰 가운데 혼탁한 국내 정세로 경기 전반적으로 변동성이 커지면서 한동안 집 값 추이를 지켜보자는 양상이 이어질 것"이라고 내다봤다.

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