정유년 '내집마련' 변수는?…중도금·잔금 대출규제로 '빨간불'

송고 2016.12.31 00:01 | 수정 2016.12.30 13:24
서호원 기자 (cydas2@ebn.co.kr)

대출 규제 강화로 서민층 내 집 마련 '흐림'

美 추가 금리인상 가능성…대출이자 늘어날 수도

#. 올해 10월 수도권의 인기아파트에 덜컥 당첨된 40대 직장인 박수형(가명)씨는 새 아파트 당첨의 기쁨도 잠시 계약을 마친 후부터 그 많은 분양대금을 어떻게 조달할 것인가에 대한 고민으로 매일 밤잠을 설치고 있다.

중도금 대출 심사가 까다로워진데다 어렵게 대출을 받아도 미국 금리인상 탓에 대출 이자가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 박 씨는 부동산 정보 카페에서 하루 몇 건씩 올라오는 중도금 대출에 대한 고민 글을 읽으며 위안을 삼고 있다.

투기과열을 잡기 위한 정부대책과 미국 금리인상 등 잇따른 부동산 대책으로 다가올 정유년에는 내 집 마련의 변수가 높아지고 있다. 이중 가계 부채문제가 역대 최고 수준인 1300조에 육박하자 중도금 대출 규제까지 까다로워지면서 서민들의 내 집 마련 기회가 더욱 힘들어 질 전망이다.

31일 관련업계에 따르면 11.3 대책 발표 후 부동산시장에는 변화의 바람이 불고 있다. 청약 1순위 자격을 제한한데다 중도금, 잔금의 집단대출이 투기수요를 옥죄면서 청약 거품이 빠진 것이다. 이달 16일 기준 청약경쟁률은 5.4대1을 기록해 15대1 이상의 청약경쟁률을 기록했던 10·11월과 대조를 보이고 있다.

대책 발표 전 청약경쟁률은 지난 2007년 이후 최고 수준인 1순위 평균 14.1대1까지 치솟은 바 있다. 누구나 손쉽게 대출을 일으킬 수 있는 아파트 집단대출 제도가 투기의 기폭제가 된 결과다.

그러면서 집이 필요한 실수요자들이 울며 겨자 먹기로 투기세력들에게 집을 사야 하는 역설적인 시장 환경도 만들어지게 됐다. 현재 서울 아파트의 평균가격은 6억1545만원으로 자금여력이 충분하지 않는 이상 이 비용을 한 번에 치르기는 어려운 실정이다.

당초 정부는 하반기 경제정책방향에서 중도금 집단대출에 대한 규제안을 내놓은 바 있다. 중도금 대출을 줄이게 되면 그만큼 투기수요가 줄어들 수 있다는 판단에서다.

1인당 보증건수가 1건, 1인당 보증한도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원까지로 제한했지만 탄력 받은 부동산시장에 브레이크가 걸리지 않게 되자 정부는 또 한 차례 8.29대책을 발표했다. 중도금대출 보증비율을 기존의 100%에서 90%, 중도금 보증 건수를 1인 1건으로 제한하는 것이 주요 골자였다.

중도금 대출을 옥죄는 정도로 과열된 시장이 진정되지 않자 정부는 강도를 높여 1순위 청약자격제한과 잔금대출 등을 골자로 한 11.3 대책을 내놓게 된 것이다.

중도금 대출이 입주 이후 전환되는 잔금대출에 대해 원리금 분할상환을 원칙으로 하고 주택담보대출을 할 때 적용하는 DTI보다 훨씬 강력한 총부채원리금상환비율 DSR을 내년 1월 1일부터 입주자모집공고를 하는 분양아파트에 적용된다.

DTI의 경우 소득 중 원금과 이자의 비중을 따지는 데 비해 DSR은 기존 대출의 이자와 원금까지 함께 따져보는 것으로 빚 갚을 능력을 종합적으로 따져보는 방식이다. DSR이 도입되면 대출 문턱이 더욱 높아지기 때문에 부동산시장의 투기세력 억제에 도움이 될 것으로 보인다.

아울러 중도금 대출 불발로 분양사업장 곳곳에서 계약 포기도 잇따르고 있다. 집단대출이 어려울 경우 자산이 전세금밖에 없는 무주택 서민들에게는 중도금 마련이 여의치 않기 때문이다. 중도금 대출 심사를 통과했다고 해도 안심하기에는 이르다.

미국 금리 인상으로 우리나라 시중은행의 금리가 높아져 4%대가 넘는 이자 부담에 시달리게 될 수도 있다는 전망도 제기된다.

은행관계자는 "소득심사 통과를 위해 상습적인 카드·이자·공과금의 연체를 피하고 마이너스 통장 사용이나 신용대출 보다 본인 명의의 적금이나 보험 등을 담보로 대출을 받는 등 신용관리에 만전을 기해야 한다"고 말했다.

이처럼 내년 실수요자들의 내 집 마련도 적신호가 켜졌다. 그 어느 때보다 본인의 상환능력과 부채 규모에 맞춘 내 집 마련이 요구된다는 것이다.

건설업계 한 관계자는 "자금여력이 없는 수요자라면 갭투자처럼 다주택을 보유하는 방식은 자제하고 똘똘한 한 채를 마련해 대출을 줄인 다음 다른 투자처를 물색하는 방식으로 투자해야 한다"며 "중도금 대출시 문제가 될 수 있는 비인기 사업장, 중소형 건설사의 청약은 자제하는 것이 유리하다"고 조언했다.

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