서울의 오피스텔 단지 전경 ⓒEBN

오피스텔의 임대수익률이 꾸준히 하락하는 가운데 올해 부동산시장 향방은 금리인상이 주요 변수로 작용할 것 같다.

오피스텔은 상가에 비해 비교적 소자본 투자가 가능하고 매월 월세를 받는 장점이 투자자에게 매력으로 작용할 공산이 크다. 저금리 기조가 유지된다면 시중 유동자금이 계속 몰릴 가능성도 있다.

다만, 올해에는 금리 인상 가능성이 높아 예비 투자자의 경우 부동산시장 상황을 면밀히 분석할 필요가 있다는 것이 전문가들의 공통된 조언이다.

여기에 작년과 올해 연간 4만실 이상 오피스텔 입주가 예정된 점과 지난해 10월31일부터 상호금융 비주택담보대출의 LTV 총 한도가 기존 80%에서 70%으로 최대 10%포인트 강화되는등 대출문턱이 높아진 점도 고려해야 한다.

◆지난해 오피스텔값 수도권 '오르고' 지방 '내리고'…디커플링 심화
3일 부동산114에 따르면 지난해 오피스텔 매매가격은 전국 1.05%의 변동률을 나타낸 가운데 수도권에선 오르고 지방에선 내리는 이른바 '디커플링' 현상이 두드러졌다.

수도권은 경기(1.27%), 서울(1.07%), 인천(0.62%) 순으로 매매가격이 상승했다. 경기에서는 고양시(3.37%)의 가격 상승이 컸다. 장항지구 개발 기대감이 투자수요를 자극했다. 서울에서는 목동신시가지 재건축과 서부트럭터미널 개발 기대감으로 양천구(3.07%)의 매매가격 상승이 두드러졌다.

인천은 인천지하철 2호선 개통호재를 입은 서구가 0.72% 상승했다. 올해에는 지하철 수인선, 안양성남고속도로 개통과 광명시흥테크노밸리 추진이 예정돼 있어 수혜 지역의 가격 상승도 기대된다.

반면 충북(-0.99%), 대전(-0.60%), 대구(-0.05%) 오피스텔 매매가격은 하락했다. 아파트와 도시형생활주택 등 주택공급이 증가하며 오피스텔 수요가 분산됐고, 지방의 아파트 시장 침체가 오피스텔 가격에도 영향을 미쳤다. 하지만 부산(0.99%)만큼은 아파트에 이어 오피스텔까지 투자 열기가 뜨거웠다.

전·월세가격은 전세 1.65%, 월세 0.07% 상승했다. 전세는 서울 1.47%, 경기 1.90%, 인천 1.27% 상승했으며 매물의 수급 불균형으로 강세가 이어졌다. 월세는 서울 1.10%, 경기 0.04%, 인천 0.21% 상승했다. 월세는 공급과잉에 따른 공실 리스크 우려도 있었지만 신축 오피스텔에 대한 선호도와 업무지역 내 임대수요가 뒷받침되며 여파가 크지 않았다.

◆올해 신규 물량 줄며 청약경쟁 양극화 두드러져
오피스텔은 2015년 6만5997실 분양에 이어 지난해에도 6만4357실(예정물량 포함)의 적지 않은 물량이 공급됐지만 분양시장에 대한 관심은 높았다.

상반기 송도에서 분양한 '롯데몰 송도 캐슬파크'(2040실)가 완판 됐으며 삼송지구에서 분양한 '힐스테이트 삼송역'(969실)도 흥행에 성공했다. 지방에서는 '여수 웅천 꿈에그린'(188실)이 좋은 성적을 거뒀다.

선주희 부동산114 연구원은 "가계부채대책 중 주거용 오피스텔의 중도금 보증건수를 통합관리 한다고 밝혔지만 그 영향은 미비했다"며 "오히려 11.3대책의 전매기간 강화 등에 따라 반사이익을 얻으며 11월4일 분양을 시작한 '동탄2 린스트라우스 더레이크'는 최고 401대 1의 경쟁률을 기록하는 등 오피스텔 분양에 대한 관심이 뜨거웠다"고 분석했다.

이 같은 분위기는 올해도 계속될 전망이다. 다만 최근 분양물량이 많았던 영향과 신규택지지정의 중단, 대표적인 오피스텔 밀집지역인 서울 마곡지구에서도 분양이 잠정 중단되는 등 신규 분양을 진행할 수 있는 사업지가 제한돼 분양물량은 줄어들 가능성이 크다.

선주희 연구원은 "물량 감소 속에서도 유망 오피스텔에 대한 청약 관심은 높을 것"이라며 "저금리 영향으로 임대 수익을 목적으로 하는 투자 수요와 아파트 분양시장의 반사이익으로 시세차익을 노리는 단기투자가 더해지며 청약 양극화에 힘을 보탤 것"이라고 전망했다.

올해에는 경기 화성시 '동탄2신도시 롯데캐슬'(700실), 경기 안산시 '그랑시티자이2차'(473실), 부산 강서구 '대방노블랜드'(1926실) 등이 공급을 앞두고 있으며, 그 동안 개발이 연기됐던 서울 청량리4구역은 2016년 철거를 시작한 후 주상복합 단지로 거듭날 계획이다.

ⓒ부동산114

◆올해 4만5000실 입주…하락하는 임대수익률 적응 필요해
지난해에는 총 4만1789실이 입주했다. 입주 물량의 68%인 2만8707실이 수도권에 집중됐는데 강서구 마곡동(6974실) 송파구 문정동(3247실)에 입주 물량이 많았다. 두 지역은 공급 과잉으로 월세 가격 하락이 예상됐으나 지역 선호도와 인근에서 유입된 신축 오피스텔 수요로 큰 타격은 없었다.

올해에는 4만5641실의 입주물량이 대기중이다. 서울에서는 마곡지구 입주가 마무리 될 예정이며 경기에서는 화성시(2423실), 성남시(1880실), 광명시(1551실)순으로 입주 물량이 많다. 그 외 지방에서는 천안 1539실, 창원 1952실, 울산 1085실이 입주 예정이다.

지난해 오피스텔 월세가격 변동률은 0.07%에 그친대 비해 매매가격 변동률은 1.05%를 기록하며 오피스텔 임대수익률은 지난해 기준 전국 5.50%를 나타내고 있다. 임대수익률은 2007년 이후 꾸준히 낮아지고 있지만 은행예금 금리 대비 높은 수익률로 투자자들의 관심이 높은 추세다.

선 연구원은 "저금리가 오피스텔 시장을 지탱하는 축으로 자리잡고 있는 가운데 금리 인상 가능성이 불거지면서 오피스텔 시장에 장기적으로 부정적인 영향이 나타날 수 밖에 없다"며 "예비 투자자들은 낮아진 임대수익률에 적응하며 대내외 경제 상황을 면밀하게 살펴볼 필요가 있다"고 조언했다.

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