"2억 비싸도 완판"…후분양 실효성 의문

송고 2019.03.22 10:45 | 수정 2019.03.22 10:45
문은혜 기자 (mooneh@ebn.co.kr)

일반분양가 대비 비싸도 '후분양 아파트 잡기' 경쟁 치열

정부 "주택시장 안정에 효과" vs 업계 "강제보다 탄력 운영 필요"

정부가 아파트 후분양제 도입을 단계적으로 추진 중인 가운데 해당 제도가 부동산 시장을 안정시킬 수단으로 작용할 수 있을지 의문의 목소리가 높아지고 있다. 오히려 분양가만 오르고 공급은 줄어들어 내 집 마련이 더 힘들어질 수 있다는 지적이다.

22일 부동산업계에 따르면 최근 후분양 방식으로 공급해 관심을 모았던 서울 은평구 응암동의 '백련산파크자이'가 높은 경쟁률로 청약 마감에 성공했다. 총 43가구를 대상으로 한 1순위 청약에 1578명이 몰려 평균 36.7 대 1의 경쟁률을 기록했다.

백련산파크자이의 후분양가는 3년 전 1차 분양가보다 약 1억~2억원 높게 책정됐다. 하지만 일부 주택형의 최고 경쟁률이 무려 128대 1을 기록하는 등 청약 과열 양상이 나타났다.

가장 인기있는 전용 84㎡의 경우 기존 분양가(4억6210만~5억1430만원)보다 최대 2억1500만원 높은 6억6100만~6억7710만원에 나왔지만 △84㎡A 93 대 1 △84㎡B 78 대 1 △84㎡C 128대 1 등 높은 경쟁률을 보였다.

시공사인 GS건설 관계자는 "전용 84㎡ 현재 시세가 7억2000만원 수준"이라며 "이번 분양물량의 분양가는 6억원대로 현 시세보다 낮게 책정됐다"고 말했다.

정부가 부동산 과열을 막는 수단으로 후분양제 도입을 적극 추진하고 있지만 업계에선 최근 후분양 사례를 볼 때 해당 제도가 시장 안정화에 얼마나 효과적인지 의문이라는 지적이 나온다.

◆정부 "공공부터 민간까지 확대"…후분양제 뭐길래

건설사가 아파트 등 주택을 짓기 전에 분양을 하는 선분양제와는 달리 후분양제는 아파트가 60% 이상 지어진 상태에서 분양을 하는 제도다.

정부는 지난해 '2018년 주거종합계획'을 내놓으며 공공부터 민간부문까지 후분양제를 단계적으로 확대 시행한다고 밝혔다. 특히 민간사업자에게는 공공택지 우선공급, 주택도시기금 대출 지원과 같은 인센티브를 통해 자발적인 후분양제 전환을 유도하고 있다.

아파트 분양권 전매가 가능한 선분양제는 투기 과열로 시장을 교란시킬 수 있다는 단점이 있다. 또 완공 이전에 소비자가 아파트를 선택해야 하다 보니 입주 후 하자의 문제도 따라다닌다.

이에 정부는 후분양제 도입을 통해 선분양제의 부실시공, 투기조장 등 폐해를 막아야 한다고 주장한다.

그러나 후분양제에 문제가 전혀 없는 것은 아니다.

사업자 입장에서 선분양은 수분양자들의 자금으로 아파트를 지을 수 있는 반면 후분양은 금융회사의 자금을 활용해야 하기 때문에 이자비용이 추가될 수밖에 없다. 주택도시보증공사에 따르면 금융회사 자금으로 아파트를 지을 경우 분양가가 3~8%까지 상승할 수 있는 것으로 나타났다.

즉 후분양 아파트는 선분양보다 분양가가 올라갈 수밖에 없는 구조인 것이다.

공급 부족 문제도 대두될 수 있다. 후분양제는 금융조달이 가능한 대형건설사에 유리한 구조다. 대형건설사보다 현금이 부족한 중소·중견건설사들은 아파트사업이 사실상 어려워지는 셈이다.

때문에 건설업계와 부동산 전문가들은 후분양제가 업계 양극화를 초래할 수 있다고 우려한다.

◆"후분양제만이 답?…특정 분양제도 강제보다 탄력적 운영 필요"

정부는 후분양제가 아파트 부실시공을 막고 분양권 투기수요를 차단하는 등 시장 안정화에 역할을 할 것으로 기대하고 있다.

그러나 업계가 바라보는 시각은 다르다. 후분양제는 리스크를 소비자가 지느냐, 건설사가 지느냐의 문제일 뿐 주택시장의 문제를 완전히 해결할 수 있는 대안은 아니라는 지적이다.

일각에서는 후분양제가 시행되면 소비자가 지는 분양가 부담은 커지는 반면 시세차익은 건설사가 다 가져갈 수 있다는 우려도 제기하고 있다.

전문가들은 선분양과 후분양 모두 소비자와 건설사에 미치는 장단점이 명확한 만큼 충분한 사회적 논의를 통해 탄력적으로 운영해야 한다고 조언한다.

후분양제 도입을 고려하되 시장 위축을 막기 위해 공정률을 50%까지 끌어내린다거나 적용 지역을 인기지역으로만 제한하는 등의 방안을 고민해볼 필요가 있다는 것이다.

업계 관계자는 "공급자 위주인 주택시장에서 정책에 일관성이 없으면 결국 피해는 소비자의 몫"이라며 "여론이나 시장 상황에 따라 도입과 폐지를 오가는 즉흥적인 규제보다 장기적으로 일관된 정책 추진이 중요하다"고 말했다.

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