서울 '모아타운' 집값 안정화 기대

송고 2022.02.11 10:55 | 수정 2022.02.11 10:55
EBN 이윤형 기자 (ybro@ebn.co.kr)

입주까지 2~4년 단기 주택공급효과

권리기준일 설정 투기세력 유입 차단

소규모 재개발 사업 '모아타운'이 도입되면서 집값 안정세가 더해질 전망이다. 사진은 모아타운 개발 가상도.ⓒ서울시

서울시가 재개발이 어려운 대규모 노후 저층 주거지를 정비하는 '모아타운'이 도입되면서 집값 안정세가 더해질 전망이다.

모아타운 도입으로 재개발이 불가능해 방치돼 있던 지역의 주거 환경이 개선되고 소규모 재개발로 일반 재개발에 비해 소요 기간도 크게 단축돼 긍정적인 효과가 기대되고 있기 때문이다. 당초 우려되던 투기 수요 유입도 국토교통부와 협의 이후 권리산정기준일이 4월 중으로 확정되면서 해소됐다는 평가다.

11일 정비업계에 따르면 서울시와 국토교통부는 다음 달 21일까지 첫 모아타운 공모를 시작한다. 국토부의 소규모주택정비 관리지역이 서울에서는 모아타운으로 추진되는 것이다. 서울시는 모아타운을 매년 약 20곳씩 5년간 총 100곳을 지정해 3만호의 신축주택을 공급한다는 계획이다.

모아타운 사업은 서울시의 '모아주택'을 확장한 것으로 신축과 노후주택이 혼재돼 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지를 빠르게 정비하는 것으로 사업 추진이 용이하다는 평가를 받는다.

가로주택정비 등 소규모 정비사업 방식을 활용해 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위로 적정 필지 규모(1500㎡) 이상의 중층 아파트를 새로 짓는 방식이다. 블록 단위로 개발해 나홀로 아파트가 우후죽순 생기는 것을 막고 대단지 아파트처럼 도로·주차장·공원 등 기반시설을 조성하는 것이 사업의 핵심 골자다.

사업 추진이 용이하다는 것은 빨리 지어서 빨리 입주할 수 있다는 얘기다. 주택공급 효과가 단기에 나타나기 때문에 그동안 부동산 시장 혼란을 키운 공급 부족 문제도 효과적으로 해결할 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

일반 재개발은 10년가량이 소요되지만 소규모주택정비사업은 정비계획 수립과 추진위원회 승인, 관리처분계획인가 절차 등이 생략돼 모아타운 사업은 2~4년이면 완료할 수 있다.

빠른 공급은 현재 안정화 중인 집값을 한 차례 더 하향 안정 시킬 것이라는 기대를 키우고 있다. 공급 확대 방안이 집값 안정에 기여할 것이라는 전망은 부동산 전문가들의 변하지 않는 공통적인 의견이다. 그럼에도 현재까지 나온 공급 전망이 집값에 큰 영향을 미치지 못한 것은 '신속한 공급은 물리적으로 어렵기 때문'이었다.

지난해 말 국책연구기관인 국토연구원이 '주택가격 변동영향 요인과 기여도 분석'에서 "그간 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인을 '기준금리 인하'"라며 "주택 물량 공급이 집값에 미치는 영향력은 금리의 4분의1에 불과하다"고 언급하기도 했다.

다만 물리적으로 가능하다면 신속한 공급은 집값에 큰 영향을 줄 것이라는 역해석도 가능하다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "모아타운은 소규모 재개발의 단점을 극복할 수 있는 방안"이라며 "다수의 소규모재개발을 모아서 통합적인 계획을 세우고 마치 대단지 아파트와 유사한 주거환경의 구축을 이끌어내면서 주택공급효과도 단기에 나타날 것"이라고 분석했다.

집값 하향 안정화는 물론 투기 세력 유입도 사실상 원천 차단하면서 빠른 공급에 따른 시장 불안이 커지는 우려도 해소된 상태다.

서울시와 국토부는 지난 9일 공모 선정 발표 후 최초 고시되는 날(4월 중)을 권리산정기준일로 고시할 것으로 정했다.

권리산정기준일까지 착공신고를 득하지 못한 사업의 토지 등 소유자는 추후 해당 필지에서 모아주택이 시행될 경우 현금청산대상자가 된다. 다만 권리산정기준일로부터 2년 내에 모아타운이 지정되지 않거나 모아타운 계획 수립지역에서 제외되는 필지에 대한 권리산정기준일은 자동 실효된다. 지분쪼개기 등 투기수요를 원천 차단하기 위한 방책이다.

이은형 책임연구원은 "2·4대책은 대책발표일을 권리산정기준일로 하고 예정사업지는 추후 선정해 논란이 됐다"며 "기존 유사 사안의 문제점을 보완했다는 점에서 이번 권리산정기준일의 설정을 높게 평가할 수 있다"고 평가했다.

그러면서 "언제 지정될지도, 추진될 지도 정해지지 않았는데 권리산정기준일을 유효하게 두는 2·4대책과 비교하면 기준일이 자동 실효된다는 점도 긍정적"이라며 "추후 보완으로 연결된다면 더 긍정적으로 볼 수 있다"고 덧붙였다.

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