전국 집값 하락 동조화로 지역간 시세 차별화도 사라지면서 부동산 시장이 장기침체에 접어들었다는 해석이 나온다.ⓒ연합

전국 집값 하락 동조화로 지역간 시세 차별화도 사라지면서 부동산 시장이 장기침체에 접어들었다는 해석이 나온다. 가파른 금리 상승에 따른 자금 부담 확대와 집값 상승 기대감이 완전히 꺾이면서 투자수요까지 말라버린 게 장기 하락의 이유로 꼽힌다.

일각에서는 장기간 상승세가 이어진 후 시장 조정기가 따르기 마련인데 이런 상황에 가파른 금리상승까지 맞물리면서 시장에 큰 변곡점이 생긴 것이라고 해석하고 있다.

27일 부동산업계에 따르면 국내외 금리 상황이 자산시장을 압박하고 있다. 실제 미국 연준(Fed)의 3연속 자이언트스텝(0.75%포인트) 단행에 이어 제롬 파월 의장의 계속되는 고강도 긴축 코멘트가 이어지는 상황이다.

미국의 인플레이션이 시장 예상치를 계속 웃돌 경우 향후 울트라스텝(1%포인트 인상)까지 현실화될 수 있다는 관측도 나온다. 이런 매파적 분위기는 연준의 올해 말 금리전망 점도표의 중간값이 3.4%에서 4.4%로 1%포인트 상향에서도 확인된다. 한미금리차가 단숨에 0.75%포인트로 벌어지면서 연내 남은 10월, 11월 한국 금융위에서 연속 빅스텝 (0.5%포인트 인상) 가능성도 높아진 상황이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "미국 금리 인상으로 글로벌 경기 침체가 이어지면 그때부터는 먹고사는 게 힘들어지는 만큼 부동산 매수 수요가 더 줄어들 수밖에 없다"고 말했다.

자산시장의 위축으로 가뜩이나 끊어진 부동산 시장 거래량은 더 요원해졌다. 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 80.9를 기록하며 18주 연속 하락했다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

민간통계도 같은 곳을 가리키고 있다. KB부동산 월간 통계에 따르면 지난달 전국 매수우위지수는 21.9에서 21.7로 하락했다. 서울은 24.9에서 23.9로, 인천은 19.9에서 11.8로 하락했다. 5개광역시는 13.9에서 13.2로 떨어졌다.

KB부동산은 "수도권과 세종시를 제외한 지방 전 지역의 부동산규제를 전면 해제하는 파격적 규제완화에도 시장여건은 여전히 좋지 않다"며 "기준금리 인상에 따른 금융부담 증가로 가뜩이나 버블인식이 강해진 상황인식에 큰 변화가 없다"고 분석했다.

거래량은 물론 거래심리까지 빠지면서 집값은 수직 하강 중이다. KB국민은행의 주택가격 동향 조사(KB시세) 결과에 따르면 지난 5일, 조사 기준 9월 전국 주택(아파트·연립·다세대·단독주택)의 평균 매매가는 전월 대비 0.16% 떨어졌다. 지난달 전국 주택가격이 2019년 7월(-0.01%) 이후 3년 1개월 만에 0.14% 하락 전환한 데 이어 그 폭이 더 커진 것이다.

서울 집값은 0.08% 내려 지난달(-0.07%)에 이어 두 달 연속 떨어졌다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 3주째 0개구를 유지했다. 이 중 노원구(-0.53%), 성북구(-0.29%) 중구(-0.28%), 송파구(-0.20%), 도봉구(-0.19%) 등이 크게 내렸다. 경기와 인천 집값도 각각 0.27%, 0.22% 내렸다.

부동산 업계 관계자는 "줄곧 상승 1위를 유지했던 용산구도 약세이고 인기지역인 마포·영등포구도 반등하지 못했다. 매수세가 비탄력적이고 호가도 약하며 교통호재 및 개발이슈도 지지선 역할에 실패했다"며 "종로구가 적은 아파트 분포로 매물이 약해 보합이고 금천구는 갭투자가 많았지만 상대적으로 가격부담이 적어 급매물 영향이 적었다"고 해석했다.

하락세는 이어질 전망이다. 전국 매매가격 전망지수는 지난달 73에서 이달 69로 하락했다. KB부동산 가격 전망지수는 전국 4000개 중개업소를 대상으로 해당 지역 집값의 상승·하락 전망을 조사해 수치화한 것으로 100 미만이면 하락 전망이 많다는 것을 의미한다. 전국 모든 지역의 전망지수가 전달 대비 악화된 가운데 서울은 기준점 100 아래인 61을 기록했다.

가격 변동의 영향을 가장 민감하게 보여주는 지표인 'KB선도아파트 50지수'도 지난달(100.45) 대비 1.12%포인트 하락한 99.32로 9개월 만에 100선 밑으로 내려왔다. 이 지수는 전국 아파트 단지 가운데 가구 수와 매매가를 곱한 상위 50개 단지의 시가총액 변동률을 수치화한 것이다.

부동산 업계 관계자는 "과거에는 집값 하락 상황에도 일부는 상승하는 지역간 시세 차별에 따른 투자 수요가 거래량에 영향을 주는 경우도 있었지만 전국적으로, 특히 수도권에 일제히 발생 중인 동반 하락에 거래량이 바닥이 난 상황이라 집값 하락은 장기간 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금은 거래 단절 현상이 집단화돼 급매물도 거래가 안 되는 수준이다. 거래가 늘어나려면 '가격이 바닥을 찍었다' '금리가 더 이상 안오르겠다'는 신호가 있어야 매수세가 나타날 것"이라며 "이전까지는 거래 절벽, 혹은 빙하기가 계속될 수밖에 없다"고 말했다.

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