[EBN 칼럼] 위협받는 서민 주거 사다리와 전세자금 대출 DSR 규제

송고 2023.12.11 08:42 | 수정 2023.12.11 08:43
EBN EBN 임기수 한국건설산업연구원 연구위원·경영학박사 외부기고자 ()

임기수 한국건설산업연구원 연구위원·경영학박사

지난 11월 중순 정의당 심상정 의원은 집값 상승과 전세 사기 등의 원인을 갭 투기로 보고 이를 방지하기 위한 대안으로 전세자금 대출과 임대보증금을 총부채원리금상환비율(DSR, Debt Service Ratio)에 포함하는 법안을 발의했다.

162조원에 달하는 전세 대출금과 1000조원 내외의 임차보증금이 정부의 규제 대상에서 빠져있어 우리 경제의 뇌관이 되고 있는 가계부채 축소를 위해서는 전세자금 대출과 임차보증금을 DSR에 반영시켜야 한다는 논리다.

심 의원의 법안 발의 전에도 전세자금 대출의 DSR 포함에 관한 갑론을박은 지속돼 왔다. 11월 초 전세대출 이자에 대해 정부가 총부채원리금상환비율 적용을 고민하고 있다는 언론의 보도가 나온 후에 정부는 다음날 바로 이를 부인(否認) 등 민감한 반응을 보여왔기 때문이다.

그동안 정부는 개인의 주택 매매 시에는 LTV 및 DSR 등의 규제를 통해 주택 구입을 위한 과도한 자금의 차입(借入)을 관리해 왔지만 전세자금 대출은 보증금의 90%까지도 받을 수 있도록 풀어뒀다.

이에 매매에 비해 전세 수요는 증가하고 결국 전셋값이 매매가에 근접해 부동산 투기꾼들이 적은 돈으로 ‘갭 투기’를 해 전세 사기를 칠 수 있는 환경을 제공한 것은 사실이다.

따라서 전세자금 대출을 DSR 규제에 포함한다면 전세 대출액을 감소시키는 동시에 전세가와 매매가의 폭을 일정 정도 유지해 갭 투기를 막을 수 있는 수단으로도 보인다.

그러나, 살펴보자. 부동산통계 정보시스템에 따르면 올 1월에서 10월 사이 서울의 빌라 전월세 거래량은 10만9338호로 작년 같은 기간보다 12.8% 감소했지만, 아파트의 전월세 거래량은 22만4495호로 5%나 늘었다고 한다.

특히 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트의 전월세 거래량은 2011년 이래 최대로 늘어났다고 한다. 우리 국민이 전월세로 소형 아파트를 선호하는 이유는 무얼까. 빈번한 빌라 전세 사기로 인한 임차인의 보증금 반환에 대한 두려움만은 아닐 것이다.

각종 편의 시설이 갖추어진 곳에서 쾌적하고 편리한 거주(居住)를 원하는 국민의 마음이 투영된 결과로 보인다. 우리 국민은 더 이상 지하철과 버스를 타기 불편한 노후 주택 단지에서 살고 싶어 하지 않는다.

출퇴근을 위한 대중교통이 편리하며 늦은 저녁에도 두려움 없이 편의점과 약국을 갔다 올 수 있는 깨끗한 아파트 단지에 살고 싶어 하는 것이다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 가계의 부채 원리금 상환 총액을 연간 소득으로 나눈 비율로 DSR이 올라갈수록 대출받을 수 있는 한도는 작아진다.

만약 전세자금 대출이 DSR 산정에 포함된다면 임차인의 대출 한도는 줄어들어 서민이 아파트 등 거주환경이 괜찮고 살만한 주택을 임대하기는 더욱 어려워질 것이다.

전세 사기와 집값 상승을 막기 위해서는 임차인이 전세금을 제대로 돌려받기 위한 제도 개선과 국민이 선호하는 살만한 주택의 공급 확대가 우선돼야 한다.

국민을 위한 정책 개선의 노력보다 DSR의 적용 등의 규제를 강화해 서민의 주거 사다리를 끊는 것이 과연 국민을 위한 올바른 정책인지, 나라를 이끄는 정치인과 정책 당국자의 깊은 고민이 필요해 보인다.

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