지난 4일 오후 서울 강동구 둔촌동에 마련된 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온) 견본주택에서 방문객들이 설명을 듣고 있다.ⓒ

서울 최대 재건축 단지인 강동구 '둔촌주공(올림픽파크 포레온)' 분양에 경고등이 켜졌다. 특별 공급 청약에 일부 미달이 나오면서다. 역대급 재건축 대어이자 올해 연말 마지막 대단지 청약이라는 상황에도 부진한 초기 성적에 이날부터 진행되는 일반 공급에도 여파가 미칠 것이란 우려도 나온다. 그러나 일부 전문가들은 일반 분양 완판도 조심스럽게 예상하고 있다.

6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전일 진행한 올림픽파크 포레온 특별공급에서 1091가구 모집에 3580명이 신청해 평균 3.28대 1의 경쟁률을 기록했다. 특별공급에는 분양가 9억원을 넘기지 않는 전용 29·39·49㎡ 등 소형 면적만 나왔다.

생애최초 전형에서 1가구를 모집한 전용 29㎡에는 80명이 신청했고 전용 39㎡는 159가구에 629명이 청약 통장을 던졌다. 전용 49㎡는 94가구 모집에 1870명이 몰려 19.89대 1의 경쟁률을 보였다.

일부 면적에서 높은 경쟁률이 나왔지만 미달한 경우도 발생했다. 신혼부부 전형 전용 39㎡는 301가구 모집에 90명만 지원했다. 노부모 부양 전형 전용 39㎡는 34가구 모집에 신청자 5명, 기관추천 전형 39㎡도 115가구에 신청자가 28명에 불과했다. 그보다 큰 면적인 전용 49㎡도 다자녀 가구 전형 62가구에 45명만 신청했다.

특별 공급 시작부터 미달이 나오면서 일반 분양도 흥행에 성공하지 못할 것이라는 우려가 나온다. 다만 올림픽파크 포레온의 소형 면적은 분양 전부터 청약 아킬레스건이라고 평가됐다는 점에서 다른 청약과는 무관할 것이라는 게 전문가들의 소견이다.

앞서 분양 업계에서는 올림픽파크 포레온의 전용 59㎡와 전용 84㎡는 인기가 높지만 49㎡ 이하 평형은 약점이 될 것이라고 지목한 바 있다. 올림픽파크 포레온은 전용 29·39·49㎡를 섞은 5개 동, 전용 39㎡·49㎡가 배정된 4개 동, 전용 39㎡로만 짓는 2개 동 등 전체 85개 동 가운데 11개 동에 소형 면적을 배치했다. 한 층에 7~10가구가 복도를 공유한다.

이들 소형 면적 물량도 전체 일반분양 4786가구(특별공급 1091가구 포함) 가운데 43%를 차지하는 2061가구에 달한다. 소형 면적은 오피스텔과 다를 바 없는 '복도식' 배치를 택했고 물량까지 많기 때문이다.

특별공급 청약 경쟁률 일부가 미달된 것은 3.3㎡당 평균 3829만원으로 책정된 분양가가 다소 높다는 인식이 반영된 것으로 풀이된다. 실제 올림픽파크 포레온 소형 평형 분양가는 전용 29㎡가 4억9300만~5억2340만원, 전용 39㎡가 6억7360만~7억1520만원, 전용 49㎡가 8억2970만~8억8100만원으로 책정됐다.

분양업계 관계자는 "특공으로 나온 물량 자체가 워낙 소형이고 가격도 높은 편이었기 때문에 어느 정도 부진이 예상된 것이 사실이지만 일반 청약 결과는 다를 수 있다"고 말했다.

전문가들도 일반 분양에서는 무난한 완판을 예상하고 있다. 성공적인 청약을 위해서는 입지, 브랜드, 단지규모, 분양가가 중요한데 둔촌주공의 경우 강동구지만 사실상 송파구 입지에 들어가고 브랜드도 우수하다는 평이 많기 때문이다.

둔촌주공의 장점은 뛰어난 입지 조건이다. 강북 중심으로 통하는 서울지하철 5호선 둔촌동역과 강남으로 연결되는 9호선 둔촌오륜역을 동시에 이용할 수 있다. 올림픽공원 같은 대규모 녹지는 물론, 위례초·둔촌초, 동북중고교가 인접해 있다.

여기에 국내 최대 규모 단지 프리미엄을 고려하면 기존 강동구 대장주로 꼽히는 고덕그라시움은 물론, 헬리오시티에 비견할 수 있다는 평가가 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "분양을 앞두고도 고분양가나 부엌뷰 등이 이슈가 되면서 모델하우스에 많은 인파가 몰리고 있지만, 방문객수가 많다고 해서 청약경쟁률이 비례한다기 보다는 기다렸던 수요자들도 고민이 많기 때문이라고 해석해야 할 것"이라고 말했다.

그러면서도 "다만 장기적으로는 차익이 있을만한 컨디션과 분양가이기 때문에 본인의 자금 여력이 가능한 실수요자라면 청약을 진행해 보는 것도 좋다고 판단된다"고 덧붙였다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "요즘 워낙 고금리이기 때문에 매수심리가 위축돼 있지만 미분양까지 우려할 상황은 아니다"라면서 "올해 서울 분양 물건이 워낙 적기도 했고 둔촌주공을 기다리면서 청약통장을 아꼈던 수요자들이 몰릴 것"이라고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주변 집값이 급락하면서 피부로 느끼는 분양가 자체가 싸지 않고 대출 규제에 금리까지 올라 이전보다는 경쟁률이 낮아질 것"이라면서도 "서울(해당 지역)에서 못 채우더라도 인천·경기(수도권 거주자)에서도 주의 깊게 보고 있다"고 말했다.

올림픽파크 포레온의 청약은 이날 특별공급을 시작으로 6일 1순위 해당지역, 7일 1순위 기타지역, 8일 2순위 접수로 진행된다. 당첨자는 다음달 15일에 발표되며, 정당 계약은 2023년 1월3일부터 17일까지 15일간 진행된다. 입주는 2025년 1월 예정이다. 시공사는 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설이다.

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