집값 고점인식에 금리인상까지 맞물린 여파가 부동산 침체로 이어졌다.ⓒ연합

올해 부동산 시장은 기준금리의 급격한 인상과 집값 고점 인식의 강세로 거래절벽과 이에 따른 집값 하락세의 연속이었다.

한국부동산원에 따르면 올해 종합주택 매매가격지수는 연초 104.7로 시작해 2~7월까지 104.8을 유지하다, 8월부터 104.5, 9월 103.9, 10월 103.1로 급격하게 내려갔다. 주택매매가격지수는 아파트, 연립주택, 단독주택 등 주택시장의 평균적인 매매가격변화를 측정하는 지표다.

이는 지난해 상반기까지 상승세를 이어오던 집값에 대한 고점 인식이 커진 상황에 기준금리 인상에 따른 대출금리 오름세로 금융부담이 증가해 매수심리가 크게 꺾인 영향이다.

앞서 한국은행 금융통화위원회는 지난해 8월부터 금리 인상을 시작해 0.50%였던 기준금리를 3.25%로 올려놨다. 올 4월부터 11월까지는 사상 처음으로 6회 연속 금리 인상을 단행하기도 했다. 여기에 금융권에서는 한은이 내년 1월이나 2월쯤 기준금리를 0.25%포인트 추가 인상할 것으로 전망하고 있기도 하다.

한은은 "앞으로 성장세를 점검하면서 중기적 시계에서 물가상승률이 목표 수준(2%)에서 안정될 수 있도록 하고 금융안정에 유의해 통화정책을 운용해 나갈 것"이라며 "물가가 목표 수준을 크게 상회하는 높은 오름세를 지속할 것으로 예상되므로 당분간 금리인상 기조를 이어 나갈 필요가 있다"고 설명했다.

부담이 커지면서 주택 매수세는 뚝 떨어진 상황이다. 한국부동산원이 발표한 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 74.4로 2012년 7월 조사 시작 이후 최저치를 기록했다. 특히 서울 아파트 수급지수는 66.8로 2012년 7월 첫째주(58.3) 이후 10년5개월 만에 최저 기록을 경신했다.

아파트 매매수급지수는 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 지수화한 것이다. 0에 가까울수록 공급이 수요보다 높은 것이고 200에 가까울수록 수요가 더 많은 것을 뜻한다. 100에 가까우면 수요와 공급이 비슷하다는 것을 의미한다.

매수세가 떨어지자 가격도 줄 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원 통계를 보면 12월 첫째 주(5일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 전주(-0.56%)보다 낙폭이 커지며 0.59% 하락한 것으로 나타났다. 전국 아파트 매매가격은 이로써 31주 연속 하락한 것이며, 역대 최대 주간 하락폭도 경신했다.

부동산원은 "주택가격 추가하락 우려와 금리인상에 대한 부담으로 매수문의가 한산한 상황이 지속되고 있다"며 "간헐적인 일부 급매성 거래가 기존 매물가격 하향조정에 영향을 미치는 등 지난주 대비 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.

윤석열 정부가 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 중과 유예와 분양가 상한제를 개편하는 등 부동산 시장 안정화를 위한 대책을 내놨지만, 거래절벽은 깨질 기미도 보이지 않고 있다.

실제 국토교통부가 공개한 10월 주택통계에 따르면 10월 주택 매매거래량은 3만2173건으로 전년 동월 대비 57.3% 감소했다. 전월에 비해서 0.7% 감소한 것이다. 올해 들어 10월까지 누계 거래량도 44만9967건으로 전년 동기 대비 49.7% 감소한 것으로 나타났다. 특히 이 기간 아파트 거래량이 26만2084건으로 작년 같은 기간보다 56.1% 감소했다.

청약 시장도 냉랭한 분위기다. 미분양 물량 전망은 올해 10월 122.7에서 11월 131.4, 이달 135.8로 지속적으로 상승했다. 135.8은 올해 들어 가장 높은 수치다.

실제로 국토교통부에 따르면 지난 10월 말 기준으로 전국 미분양 주택은 4만7217가구이다. 지난 9월 말 4만1604가구 대비 13.5% 증가했다. 분양업계에서는 통상 5~6만 가구를 넘어서면 시장 침체기가 본격화되는 것으로 보고 있는데 이에 근접하고 있는 것이다.

주택산업연구원 권지혜 연구원은 "앞으로 청약 당첨 후 미계약 수분양자들의 계약 취소 등으로 미분양 물량이 빠르게 증가할 것으로 전망된다"고 밝혔다.

그러면서 권 연구원은 "이달 아파트 분양 전망지수가 조금 반등했지만 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 시장 경색과 고금리 지속, 거래절벽 장기간 지속 등 아파트 분양시장 침체가 빨라지면서 정부의 신속한 대책이 필요하다"고 진단했다.

주택 시장 지표도 시장 침체를 가리키고 있다.ⓒ연합

주택 시장의 선행지표로 여겨지는 경매시장도 침체를 벗어나지 못하고 있다. 법원경매기업 지지옥션이 발표한 '2022년 11월 경매동향보고서'에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 1904건이다. 이 가운데 624건이 낙찰돼 낙찰률은 32.8%를 기록했다. 전월보다 3.7%포인트 하락한 수준이다. 2009년 3월(28.1%) 이후 13년여 만에 가장 낮다.

낙찰가율은 78.6%로 지난달보다 5%포인트 하락했다. 2013년 5월(79.8%) 이후 처음으로 80% 선이 무너졌다. 낙찰가율이 78.6%라는 뜻은 감정가 10억원인 아파트 물건이 7억8600만원에 팔렸단 뜻이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "지난달 정부가 서울과 인접한 4곳을 제외한 모든 규제지역을 해제했지만, 아파트 경매지표 하락세는 계속되고 있다"며 "매매시장 침체, 기준금리 인상 기조 등이 경매시장에 영향을 주고 있다"고 했다.

임대차 시장도 금리 타격을 정면으로 맞으면서 임차인들에게는 불모지가 됐다. 집값 고점 인식, 금리인상 등으로 주택시장이 급격히 얼어붙으면서 실수요자들은 임대차 시장에서도 밀려나는 분위기다.

전세매물은 쌓이고 있다. 올 상반기까지만 해도 임대차2법이 2년을 맞는 8월 이후 전세난이 심화될 것이란 우려가 있었지만 최근 한달 동안에만 7700여건에 달하는 전세매물이 시장에 더 나왔다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 25일 기준 서울 전세 매물은 5만2504건으로 10월25일 4만4806건에 비해 17.1% 늘었다. 1월1일 3만1644건과 비교하면 65.9%나 폭증했다.

정부가 부동산 시장을 안정시키기 위해 올해 안에 등록임대사업자 혜택을 확대하고, 재건축 안전진단을 개선하는 등 규제를 추가로 완화하기로 했지만 효과는 벌써부터 기대 이하로 점쳐지고 있다.

등록임대사업제는 임대사업자로 등록한 사업자에게 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 주는 제도다. 다만 시장에서는 임대사업자에 대한 정책 혜택이 부여되더라도 주택을 보유하기 위한 자금 부담은 변함 없기 때문에 큰 효과는 없을 것으로 보고 있다.

실제 전세 매물이 늘어나는 상황에도 대출금리 부담에 못이겨 월세로 갈아타는 수요자들이 더 늘어나고 있다. 국토교통부에 따르면 올 들어 10월까지 전국 전월세 거래량 20만5206건 중 월세 비중은 51.8%로 전년 동기대비 8.7%포인트 올랐다. 집값하락으로 전세보증금을 돌려주기 어려워진 집주인과 대출이자가 오르면서 상대적으로 부담이 적은 월세를 찾는 수요자의 이해관계가 맞아떨어진 영향으로 풀이된다.

김열매 NH투자증권 연구원은 "가파른 금리인상으로 주택담보대출 금리가 전월세전환율을 넘어섰다"며 "외환위기와 같은 이벤트가 없었음에도 매매가와 전세가가 동반 하락하는 가운데 월세가격은 상승하고 전세의 월세화라는 변화가 빠른 속도가 진행 중"이라고 진단했다. 김 연구원은 "시장을 빠르게 냉각시킨 변수는 금리"라며 "금리 안정 시 부동산 시장은 옥석 가리기가 본격적으로 시작되며 가격 반등을 시도할 것"이라고 했다.

현재 부동산시장 상황은 내년까지 당분간 이어질 것으로 예상되면서 정책적 대응이 시급하다는 게 전문가들의 공통된 견해다. 부동산 한 전문가는 "금리 부담에 정부가 몇 차례 규제 완화 정책을 내놨지만 이마저도 시장 하방 압력을 막기는 어려웠다"며 "내년에도 고금리와 거래절벽이 장기간 지속될 것으로 예상되는 상황인 만큼 시장 안정화를 위한 신속하면서도 효과적인 정책을 마련해야 한다"고 말했다.

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